De makelaar vraagt een extreem hoge prijs voor een woning. Mag dat?

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over alle zaken eens zijn en dat ook schriftelijk is vastgelegd in een koopcontract, is er sprake van koop.

Wat is de bedenktijd?

Gedurende de bedenktijd kan de koper een getekende koop overeenkomst alsnog – zonder opgaaf van reden - ongedaan maken. De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie hiervan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt drie dagen later om middernacht.

Hoe komt de koop tot stand?

Wanneer er door een consument een woning wordt gekocht bepaalt de Wet Koop onroerende zaken dat een koop pas is gesloten als deze schriftelijk is vastgelegd. Zolang er geen koopakte is opgemaakt en deze door beide partijen is ondertekend, is er dus geen rechtsgeldige koop. De belangrijkste zaken bij een koop zijn meestal de prijs, opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden. Als de verkoper en koper het hier over eens zijn dan worden deze afspraken schriftelijk vastgelegd in de koopakte. Als koper krijgt u niet automatisch ontbindende voorwaarden. Stel u wilt een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan is het dus belangrijk dat u deze meldt bij het uitbrengen van uw bod. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule indien één van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt.

Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Wat houdt 'kosten koper' in? (k.k.)

Kosten koper betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper bedraagt ongeveer 5% van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:

  • Overdrachtsbelasting
  • Notariskosten voor de akte van levering
  • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering

Onder de Kosten Koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper deze kosten dragen. Als de koper een aankoopmakelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper deze betalen.

Wat is het schriftelijkheidsvereiste?

Het schriftelijkheidsvereiste houdt in dat een koop door een consument pas gesloten is als de koopakte door beide partijen getekend is.

Wat houdt een taxatieopdracht in?

Een opdracht tot taxatie is een opdracht tot het geven van een waardeoordeel van een huis door een daartoe erkende registertaxateur. Hij brengt een (taxatie-)rapport uit van zijn bevindingen, welke gebruikt kan worden voor bijvoorbeeld een hypotheekaanvraag bij de bank. Een opdracht tot taxatie houdt geen opdracht tot het verrichten van een bouwtechnische keuring in.

Wat betekent Vrij op Naam? (V.o.N)

Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan 'vrij op naam' aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:

  • Overdrachtsbelasting;
  • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering;
  • Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering.

De koper betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte.

Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Wat houdt de Wet Koop onroerende zaken in?

De Wet Koop onroerende zaken is per 1 september 2003 in werking getreden. De wet regelt onder andere de bedenktijd en het schriftelijkheidsvereiste.

Mag de makelaar met meer dan één gegadigde tegelijk onderhandelen?

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken.

Wat betekent ‘onder bod’ zijn?

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan. De makelaar dient dan wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: Als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigingen?

Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen.

Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw MVA-makelaar naar een toelichting over de inschrijvingsprocedure.

Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod, (zoals beschreven onder "Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?") dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.

Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

Wat zijn de tarieven die een MVA-makelaar berekent?

De MVA kent geen (advies)tarieven of richtlijnen voor het berekenen van zijn honorarium, taxatiekosten, kosten voor beheer, enzovoort. De makelaar bepaalt zelf zijn tarieven. Tarieven kunnen derhalve per makelaarskantoor verschillen. Dit betekent voor u dat alvorens u opdracht gaat geven aan een makelaarskantoor u voor uzelf op een rijtje moet zetten welke diensten u van de makelaar verwacht en vervolgens met de makelaar onderhandelt welk tarief daar aan vast zit.

Wat zijn de marktontwikkelinggegevens van de woningmarkt in mijn regio?

De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) publiceert elk kwartaal de cijfers van de woningmarkt in Groot Amsterdam, waaronder ook Waterland en de Zaanstreek vallen. U kunt bij elke MVA-makelaar terecht voor informatie over de meest recente marktontwikkelingen in de regio. Zij kennen de lokale markt uiteraard het best.

Staat uw vraag er niet bij?

Neem contact op met een MVA-makelaar uit onze ledenlijst.