2-5-2016

Wijziging in regelgeving rondom woonboten en de toeristische verhuur daarvan (in Amsterdam).

Sinds 2014 is zowel landelijk als in de gemeente Amsterdam veel te doen over (de regelgeving rondom) woonboten. De landelijke ophef ontstond na een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de “Afdeling”) van 16 april 2014[1], waarin de Afdeling oordeelde dat een woonboot moest worden aangemerkt als ‘bouwwerk’. De ophef in de gemeente Amsterdam ontstond toen het college van b&w (het “college”) op 7 oktober 2014 besloot dat de toeristische verhuur van woonboten aan dezelfde voorwaarden zou moeten voldoen als de toeristische verhuur van woningen.

Wat is de stand van zaken van de – gewijzigde – regelgeving naar aanleiding van deze ophef? Hierbij een update.

Wetsvoorstel ‘Wet verduidelijking voorschriften woonboten’ (wijziging Woningwet en de Wabo)

De zaak waarin de Afdeling op 16 april 2014  uitspraak deed betrof  een zaak over een gemeentelijke verbouwingsvergunning die was verleend voor de verbouwing van een bestaande woonboot. De Afdeling oordeelde (dus) dat de desbetreffende woonboot moet worden aangemerkt als bouwwerk in de zin van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (de “Wabo”). In deze uitspraak legt de Afdeling het zwaartepunt bij het criterium van het plaatsgebonden karakter, wat bij een woonboot wordt bepaald door de bedoeling om deze ter plaatse als woning te laten functioneren.

Deze uitspraak zou voor vele woonboten en andere drijvende objecten die hoofdzakelijk worden gebruikt voor verblijf, zoals drijvende hotels (de “woonboten”), kunnen betekenen dat deze als een bouwwerk in de zin van de Woningwet en de Wabo aangemerkt moeten worden. Dit zou als consequentie hebben dat veel van die woonboten niet voldoen aan de geldende regelgeving en daarmee in feite illegaal zijn geworden, omdat daarvoor geen omgevingsvergunning is verleend. In veel gevallen zou het verkrijgen van een omgevingsvergunning ook niet mogelijk zijn omdat het afgeven van die vergunningen getoetst wordt aan het Bouwbesluit 2012 (hierna: Bouwbesluit) en die woonboten niet aan de op dit moment geldende eisen uit het Bouwbesluit voldoen. Derhalve heeft het kabinet in antwoord op vragen uit de Tweede Kamer[2] aangegeven dat wordt bezien welke wet- en regelgeving voor woonboten dient te worden aangepast naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling.

Dit heeft geleid tot de Wet verduidelijking voorschriften woonboten, waarvan het wetsontwerp (‘het “wetsontwerp”) en de Memorie van Toelichting op 24 maart 2016 bekend zijn gemaakt. Een variant, die is overwogen, is het op landelijk niveau expliciet aangeven dat de Woningwet niet van toepassing is op woonschepen. Voor deze optie is niet gekozen omdat de regering van mening is dat het verschil in regulering voor woonboten ten opzichte van bouwwerken op het land inmiddels niet valt te rechtvaardigen.[3]

Het wetsontwerp betreft in hoofdzaak de wijziging van de Woningwet en de Wabo, waarbij in de eerste plaats is uitgegaan van het feit dat schepen die bedoeld zijn om mee te varen en waarvan de primaire functie varen is, niet aan de definitie van een bouwwerk voldoen. Dergelijke schepen zijn niet met de grond verbonden en bovendien ook niet bedoeld om ter plaatse als woning of als ander bouwwerk te functioneren. Voor die schepen veranderd (uiteraard) niets. Daarnaast is gekozen om een uitzondering op te nemen in de wet voor een tussencategorie: (historische) varende schepen waarop (ook) wordt verbleven (wonen, restaurant, museum en dergelijke). Veel van deze schepen hebben een historisch karakter wat verloren zou gaan als de schepen moeten voldoen aan de bouwregelgeving, als aanpassing daaraan überhaupt al mogelijk is, zo heeft de regering geoordeeld. In de Woningwet zal hierom worden opgenomen, volgens het wetsvoorstel, (artikel 1 lid 7) dat “een schip dat wordt gebruikt voor verblijf en dat is bestemd en wordt gebruikt voor de vaart, geen bouwwerk” is. Deze schepen moeten, willen ze hieronder vallen, “bestemd zijn voor de vaart” ofwel daarvoor bedoeld zijn. De memorie van toelichting geeft een aantal handvatten voor de beoordeling of daarvan sprake is.

Omdat tot 2014 door iedereen ervan werd uitgegaan dat woonboten geen bouwwerk waren en dus niet aan de regelgeving voor bouwwerken hoefden te voldoen (Bouwbesluit en omgevingsvergunning), voorziet het wetsvoorstel in overgangsrecht voor bestaande woonboten. Het overgangsrecht houdt in dat:

op bestaande woonboten de technische voorschriften van het Bouwbesluit voor de nieuwbouw, de verbouw, de staat en het gebruik van bouwwerken niet van toepassing zullen zijn;
als er krachtens de geldende provinciale of gemeentelijke verordening voor het (ver)bouwen en gebruiken van een woonboot een vergunning of ontheffing is verleend, dat zal gelden als omgevingsvergunning voor het bouwen, brandveilig gebruik of met het bestemmingsplan strijdig gebruik;
de voorwaarden waaronder een vergunning of ontheffing is verleend, gelijkgesteld worden met aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften;
in het geval er krachtens de geldende provinciale of gemeentelijke verordening geen vergunning of ontheffing vereist werd voor het bouwen of gebruiken (van een woonboot), deze woonboten worden gelijkgesteld met een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is verleend voor het bouwen, brandveilig gebruik of met het bestemmingsplan strijdig gebruik.

Op grond hiervan kunnen die woonboten die inmiddels als bouwwerk aangemerkt zouden moeten worden, blijven liggen, zonder dat daarvoor nieuwe omgevingsvergunningen hoeven te worden aangevraagd of de constructie dient te worden aangepast aan de eisen van het Bouwbesluit. Gemeenten zullen dus ook voor de bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, slechts handhavend moeten/mogen optreden als sprake is van een overtreding van de bij de reeds verleende gemeentelijke vergunning geldende voorwaarden.

Het streven is het wetsvoorstel per 1 januari 2017 in werking te laten treden. Het idee is dat de in dit wetsvoorstel opgenomen bepalingen met de Invoeringswet Omgevingswet worden opgenomen in de Omgevingswet.

Toeristische verhuur van woonboten in Amsterdam

Nadat het Amsterdamse college op 7 oktober 2014 had besloten dat de toeristische verhuur van woonboten hetzelfde behandeld zou moeten worden als de toeristische verhuur van woningen, was in eerste instantie het plan om de Verordening op het Binnenwater 2010 (de “VOB”) te wijzigen. Uiteindelijk is besloten om niet de VOB te wijzigen, omdat het geldende bestemmingsplan al voldoende grond zou bieden om de toeristische verhuur in te perken. In het bestemmingsplan ‘Water’ is het gebruik van het water, met inbegrip van het wonen op het water, geregeld. Ook is in dat bestemmingsplan een definitie opgenomen voor ‘woonboot’: een vaartuig, daaronder begrepen een object te water, hoofdzakelijk gebruikt als of bestemd tot woonverblijf [..]’’.

Op 9 februari jl. heeft het college de nota van beantwoording ‘Toeristische verhuur van woonboten’ en de beleidsregels ‘Toeristische verhuur van woonboten’ vastgesteld. Hieruit volgt dat het college van oordeel is dat de toeristische verhuur van woonboten aan dezelfde voorwaarden zou moeten voldoen als de toeristische verhuur van woningen. Het college wil hiermee een gelijk speelveld realiseren voor de toeristische verhuur van woningen en woonboten. Dat betekent dat ook woonboten niet mogen worden gebruikt voor bedrijfsmatige verhuur aan toeristen, maar enkel voor wonen. (Dat is anders als een bed&breakfast wordt gestart.) De beleidsregels vormen een kader voor de bestemmingsplanregels waarin geregeld is dat een woonboot ‘hoofdzakelijk’ dient te worden gebruikt als ‘woonverblijf’.

Incidentele toeristische verhuur van een woonboot is, volgens de beleidsregels, mogelijk als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

de verhuurder is tevens hoofdbewoner van de woonboot en staat als zodanig ingeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie;
de vakantieverhuur bedraagt maximaal 60 dagen per jaar;
de verhuur is incidenteel; er is geen sprake van structurele, bedrijfsmatige verhuur;
over de inkomsten wordt toeristenbelasting betaald;
de woonboot wordt niet aan meer dan 4 personen tegelijkertijd verhuurd;
de woonboot voldoet aan de geldende brandveiligheidseisen;
de huurders en/of gasten die op de woonboot verblijven, veroorzaken geen overlast.

Wanneer niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan worden aangenomen dat in strijd met de gebruiksregels van het desbetreffende bestemmingsplan wordt gehandeld en kan dat een grondslag vormen om handhavend op te treden.

De beleidsregels zijn op 15 maart jl. gepubliceerd in het Gemeenteblad en staan nu ook online[4]. Op 23 maart 2016 zijn de beleidsregels in de raadscommissievergadering (Bouwen en Wonen) besproken. In deze vergadering bleek dat het merendeel van de partijen het college steunt bij zijn aanpak van de verhuur van slaapplekken op woonboten aan toeristen. Uit de vergadering bleek ook dat de Vereniging Waterwonen en Toerisme zich niet met deze visie en aanpak van het college kan verenigen. De voorzitter van deze vereniging sprak op de commissievergadering in en stelde zich op het standpunt dat de toeristische verhuur op woonboten niet in strijd is met de geldende regelgeving/ bestemmingsplan. Hieruit kan geconcludeerd worden dat leden van de vereniging het gebruik van hun woonboot niet zullen veranderen/aanpassen en een eventueel besluit tot handhaving van de gemeente zullen aanvechten. Dan is het afwachten wat het oordeel van de rechter zal zijn.

Conclusie

Er zijn veel wijzigingen gaande rondom de regelgeving met betrekking tot woonboten. Deze wijzigingen komen grotendeels voort uit het feit dat ‘men’ van oordeel is dat er heden ten dagen tussen een ‘woning’ in het water en een woning op de wal vaak niet meer veel verschil zit en deze woningen daarom aan dezelfde eisen moeten voldoen. De leden van de Vereniging Waterwonen en Toerisme zien dat duidelijk anders: zij betogen dat er juist wel veel verschillen zijn en dat daarom de twee soorten woningen een verschillende aanpak behoeven. De ING hebben zij in ieder geval aan hun zijde: de bank stopte in oktober 2015 met het verstrekken van hypotheken aan woonboten, omdat de bank dit een dermate ander product vindt dan een hypotheek voor een woning op de wal.

***

[1] ECLI:NL:RVS:2014:1331

[2] Aanhangsel Handelingen II 2013/14, 2318

[3] Kamerstukken, 2015-2016, 34434, nr. 3, p. 2

[4] https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/vakantieverhuur/

Bronvermelding: BOEKEL: Dieuwke Kist (Dieuwke.Kist@boekel.com)