Pieter Joep van Den Brink, MVA-lid en Erfpachtdeskundige praat je bij over de oplossingen voor de Amsterdamse woningmarkt. Conclusie: deze vraag is niet eenvoudig te beantwoorden. Het is lastig om op dit probleem één concreet antwoord te geven. Er is sprake van een combinatie van meerdere factoren die invloed uitoefenen op dit probleem.
‘We moeten realiseren dat de schaarste op de koopmarkt Amsterdam niet zomaar zal veranderen. De prijs kan nog maar één kant op en dat is omhoog’, zegt Van den Brink. ‘We komen op het niveau dat niet iedereen meer binnen de ring kan wonen.’ Maar is dat nu heel erg? Pieter Joep vindt van niet. ‘De Noord/Zuidlijn gaat rijden en in Amsterdam Noord staan hele mooie betaalbare woningen. De gedachte dat iedereen recht heeft op een betaalbare woning, op 5 minuten lopen van De Dam, moeten we eens loslaten.’
Het tij kan gekeerd worden door de doorstroming in de sociale-en middensegment huurmarkt te vergroten en door snel te bouwen, zodat er meer woningen in de koopmarkt zijn. Om dit te bereiken zijn er volgens Pieter Joep meerdere maatregelen mogelijk:
- Meer Splitsen
‘Maak het makkelijker om verhuurde woningen te splitsen, want een verhuurde gesplitste woning is nog steeds geen lege koopwoning. De markt heeft behoefte aan een ruime voorraad verhuurde maar gesplitste woningen en met een mutatiegraad van 10% per jaar komen er te weinig nieuwe koopwoningen bij. De verhouding 70-30 moet richting de 50-50.’
- Woningbouwverenigingen moeten verkopen
‘De voorraad (sociale) huurwoningen moet verder terug gedrongen worden (tot onder de 50%). Verplicht de woningbouwverenigingen om de leegkomende huurwoningen te verkopen en/of stimuleer verkoop aan zittende huurders. Met een oude premie A of premie C regeling kunnen koopsommen bewust laag worden gehouden en bij doorverkoop door de particulier delen de woningbouwvereniging en de particulier via een anti-speculatiebeding de winst 50%-50%. Hiermee krijgt de starter kapitaal voor zijn volgende koopwoning en de woningbouwvereniging meer geld om nieuwe huurwoningen te bouwen.’
- Samenvoegen en in de grond bouwen
‘Stimuleer dat elke pandeigenaar de begane grond en 1e verdieping gaat samenvoegen, of verplicht het bouwen van een souterrain. Hiermee creëer je grotere woningen voor gezinnen. De grond is door het ruimtegebrek de logische keuze voor meer meters.’
- Opbouwen
‘Nu is het daklandschap nog beschermt en mag er niets volgens de strenge bestemmingsplannen. Als we door de hele stad van 4 bouwlagen naar 5 bouwlagen gaan, komen er bijna 50.000 woningen bij (waarvan veel binnen de ring). Met de extra laag kunnen we gelijk energie producerende daken realiseren, denk aan wateropvang (groen daken) en zonnepanelen. Dit is belangrijk in het kader van de gasloze woningen in 2030.’
- Kleine woningen en woningdelen
In het Centrum mogen geen kleine koopwoningen onder de 40m2 worden gesplitst. Halve woningen waren vroeger in de Pijp heel normaal. ‘Waar bemoeit de gemeente zich mee om dit te verbieden?’ vraag Pieter Joep zich af. Laat de markt bouwen of herontwikkelen. Het beleid dat je niet met meer dan 3 mensen in een woning mag wonen moet worden teruggedraaid. ‘Als expats met 4 collega´s in een huis willen samenwonen moet dit kunnen, ook zonder aanvullende vergunningen.’
- Betaalbaarheid en financieringen door gemeentefonds
De markt is inmiddels gewend aan de afschaffing van de hypotheekrente aftrek. De fiscaal gunstige schenkingen door ouders waren in de crisis dé redding van de markt. De huidige rentestand (2%) maakt dat koopwoningen per maand goedkoper zijn dan de gemiddelde huurwoningen. ‘Maak een regeling dat zzp-ers zonder vast contract bij een gemeentefonds een woonhuis financiering kunnen krijgen. Banken doen niets meer en deze hardwerkende mensen betalen echt eerst de lasten van hun woning voordat ze op vakantie gaan’, zegt Pieter Joep.
- Bijbouwen
‘De stad moet veel sneller bijbouwen. In de tijden van crisis is er niet gebouwd vanwege het risico. Daarnaast is het financieringsmodel van de bouwsector compleet verkeerd. Kopers financieren nu op papier tegen 6% bouwrente + bouwtijd van 2,5 jaar in termijnen. Te gek voor woorden. Binnen de ring zijn volop kansen, denk aan het Marine terrein vlakbij Centraal. Herontwikkeling van bestaand vastgoed binnen de ring moet alle voorrang krijgen. Ook Erfpacht dossiers (bijna 80% van de grond) moeten sneller worden afgehandeld. Conclusie: de totale snelheid van het complete traject moet snel omhoog!’
Oplossingen voor de huurmarkt
- Controle inkomens van sociale huurder
‘De woningbouw verenigingen hebben ruim voldoende sociale woningvoorraad. Mensen die hiervoor in aanmerking komen moeten elke 5 jaar een IB aangifte aantonen dat ze recht blijven houden op de ‘goedkope’ huurprijs, anders verhoogt de woningbouwvereniging de huur naar de markthuurprijs die vooraf in de overeenkomst is vastgelegd. Als het inkomen blijvend hoog is moet de bewoner na 10 jaar de woning verlaten. Op dit moment vinden we het al normaal dat de student na 6 jaar studeren zijn kamer moet verlaten terwijl hij vroeger toch echt wettelijke huurbescherming genoot. De minister moet hiervoor de wet veranderen. Uit onderzoek blijkt dat 70% van de voorraad geschikt is voor 30% van de bevolking (als zij de inkomenstoets vandaag moeten (over)doen). Dit punt kan helaas niet zonder punt 3.’
- Afschaffen van de puntentelling voor particuliere verhuurders.
‘Op dit moment is door de hoge WOZ bijna de gehele voorraad geliberaliseerd. ‘Geef de particuliere verhuurder de complete vrijheid zelf de huurprijs te bepalen en schaf de puntentelling af.’ Ga door met verduurzaming door bij een label A lager belastingen te heffen. De woningbouwverenigingen zijn er voor de sociale huurders en die hebben voldoende woningen op voorraad.’
- Invoeren middeldure huurwoning
‘De gemeente moet grond ‘te goedkoop’ uitgeven aan ontwikkelaars, hiervoor is het instrument erfpacht fantastisch. In de grondovereenkomst kan worden vastgelegd dat woningen verplicht voor 10 jaar moeten worden verhuurd tussen de €750 en €950 per maand. Na deze periode mag de belegger de woningen uitponden als koopwoning bij mutatie of weder verhuren tegen markthuurprijs. Pieter Joep denkt aan minimaal 20.000 van dit type woningen in de komende 4 jaar. Dit segment kan ook prima worden toegevoegd aan de taak van de coöperaties die met extra geld en goedkope grondprijzen snel kunnen bouwen.’
- Persoonsgebonden Toeslag Wonen invoeren
‘Schaf de huurtoeslag op object niveau af en stel een Persoonsgebonden Toeslag Wonen in (PTW), hiermee subsidiëren we niet het object maar het subject (de persoon).’ Hiermee krijgt de verpleegster met een laag inkomen de juiste ondersteuning. Als het inkomen stijgt vervalt het jaar daarna de PTW. Kortom: simpel en eenvoudig en eerlijk tegenover de maatschappij.’
- Schaf wettelijke huurverhoging af
‘Voor de sociale huursector blijft de Minister de huurverhogingen bepalen. Voor de vrije sector moet de markt het zelf kunnen bepalen. Particuliere verhuurders moeten zich nu ook houden aan het besluit van de Minister, laat marktpartijen het zelf reguleren en geef ze de vrijheid om de verhogingen voor een minimale termijn van 5 jaar zelf af te spreken. De overheid grijpt ook niet in als de hypotheekrente stijgt of daalt. Op dit moment is mijn hypotheekrente 4,5% ook al wil ik ook heel erg graag 1,8% hebben die nu gangbaar is in de markt. Bij aanvang heb ik met volle verstand getekend, overeenkomst is overeenkomst.’
- Passendheidseis
‘Alleen gezinnen met meerdere thuiswonende kinderen mogen in een sociale woning van boven de 80m² wonen. Ouders moeten na 5 jaar de inmiddels veel te groot geworden woning verplicht achterlaten. De woningbouwverenigingen hebben een zorgplicht deze doorstromers met voorrang door te plaatsen in het middensegment.’
- Samenvoegen
‘Wat voor de koop geldt (zie punt 3) is ook voor de huur van toepassing, met name het deel van de ‘groene’ betonfundering. Grote gezinnen kunnen dan ook in de stad blijven wonen.’
Deze blog is tot stand gekomen in samenwerking met Pieter Joep van den Brink (MVA)