Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam, waar staan we in januari 2019?

Erfpacht is in Amsterdam een hot issue. Veel Amsterdammers staan voor de financieel gezien ingrijpende beslissing om al dan niet over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Maar hoe staat het er nu mee? Het is zaak om tijdig de juiste keuze te maken. Vanaf 2020 wordt overstappen namelijk aanzienlijk duurder. MVA Erfpachtdeskundige Pieter Joep van den Brink praat je bij over de huidige stand van zaken.

Belangrijke datum om te onthouden (en niets doen is geen optie)

‘Er is veel geschreven over de datum 31 december 2019. Iedere burger die in een woning woont waar erfpacht op rust, moet vóór deze datum een aanvraag doen voor een overstap naar Eeuwigdurende Erfpacht. Als er vóór deze datum een aanvraag is gedaan, komt de erfpachter nog in aanmerking voor de thans mogelijke extra korting van 35% (25% + extra 10%) en alles op basis van besloten regeling uit 2017.’

Lopende voortdurende rechten van erfpacht (afkoop resterende looptijd)

‘De erfpacht-afkooptool (https://erfpachtafkoop.nl/bereken-afkoop/) voor lopende verplichtingen is nu geheel actueel en geeft een goed en duidelijk rekenvoorbeeld van de lopende verplichting. Voor erfpachtrechten op basis van AB 1994 speelt de mogelijkheid van het verlengde tijdvak een grote rol. De nieuwe afkoopinstructie (https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/nieuw-beleid/afkoopinstructie/) is nu geldig. De afkooptool geeft altijd een uitslag van het meest gunstige resultaat (en is een mix tussen oud en nieuw beleid). Belangrijk om te weten is dat per 1 januari 2020 voor de rechten AB 1994 de berekening van de afkoopsom verlengde tijdvak volgens de nieuwe (duurdere) methode zal gaan worden berekend.’

Overstappen naar Eeuwigdurende Erfpacht

Overstappen en nadenken kost tijd. Het college heeft in 2017 besloten de overstapregeling (https://berekenuwoverstap.nl/) beschikbaar te stellen aan alle erfpachters in de jaren 2017, 2018 en 2019. ‘Dit betekent dat 31 december 2019 het allerlaatste moment is waarop de aanvraag binnen moet zijn,’ zegt Pieter Joep. ‘Deze aanbieding blijft gebaseerd op de eerder vastgestelde formule van 2017. Het overstapportaal (https://erfpacht.amsterdam.nl/portaal/login/) werkt nu naar behoren. De erfpachter logt hier in met zijn DigiD. De verwachting is dat er extra personeel zal worden ingezet om alle aanvragen te kunnen verwerken.’

Rechtsongelijkheid

In één straat staan vaak dezelfde woningen met een gelijke oppervlakte en bouwaard. Van de Dienst Gemeente Belastingen Amsterdam, hebben veel woningen toch een verschillende WOZ-waarde gekregen door het gebruik van verschillende referentieobjecten en/of verkeerde objectafbakeningen.

Pieter Joep vertelt dat dit wel honderd duizenden euro verschil uit kan maken. ‘Als iemand dus jarenlang bezwaar heeft gemaakt zal zijn woning vaak een lagere WOZ-waarde 2015 of 2016 hebben dan de rest van de straat. Helaas is de WOZ-waarde de basis voor de overstapregeling. Gaat dit ooit veranderen? Het antwoord is: nee helaas, hier moeten we het mee doen.’ ‘Tenzij de politiek besluit deze “toverformule” aan te passen of gedwongen gaat worden door juridische procedures, zal deze methodiek vooralsnog blijvend zijn. Door de enorme stijging van de woningprijzen in Amsterdam in de afgelopen jaren zal dit een substantiële stijging van de WOZ-waardes voor jaar 2020 teweegbrengen.’

Deze ontwikkelingen zullen een enorme invloed hebben op de overstapmogelijkheden na 31 december 2019. De afkoopsom voor de overstap naar EE zal na deze datum (dus in de jaren 2020 en 2021) aanzienlijk hoger liggen in vergelijking met de EE-regeling geldig tot 31 december 2019.

Betalen

‘Veel mensen denken dat je gelijk moet betalen, maar een betalingsverplichting ontstaat pas 3 maanden na acceptatie van de definitieve overeenkomst en zal plaatsvinden via de notaris bij het passeren van de notariële akte. Gezien de grote achterstanden kan het wel eens tot ver in 2020/ 2021 duren voordat alles is afgehandeld.

Veel mensen denken dat je gelijk één grote afkoopsom moet overmaken, terwijl het vastklikken van een nieuwe eeuwigdurende canon voor in de toekomst ook tot de mogelijkheden behoort. Kortom veel ruimte voor extra advies aan twijfelende erfpachters.’

WOZ onbekend

Woningen die recent zijn opgeleverd hebben geen WOZ-waarde 2015 of 2016. Bij de WOZ-waardebepaling gelden twee waarderingsvoorschriften:

1. Getaxeerd wordt de prijs die naar verwachting betaald wordt, alsof het volle en onbezwaarde eigendom van het pand wordt overgedragen (overdrachtsfictie).
2. De verkrijger kan het pand in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen (verkrijgingsfictie). Bij veel nieuwbouwprojecten betekent dit maatwerk en zullen deze aanvragen (te) lang kunnen gaan duren.

Te Duur

‘Veel adviseurs kijken naar de toekomst. Het stelsel kan snel heel veel duurder worden. Bij een stijgende markt zullen de WOZ-waardes van 2020 snel door stijgen’, vertelt Pieter Joep. ‘De BSQ zullen jaarlijks opnieuw worden vastgesteld en hierdoor ook gaan stijgen, het gebruikte rentepercentage van 2,39% kan stijgen en de gebruikte depreciatie van 10% kan verder worden verlaagd. De extra overstapkorting die nu in totaal 35% is, zal in 2020 weer worden verlaagd naar 25%. Kortom de formule geeft veel onzekerheid voor de komende jaren 2020/2021 en niemand weet wat er gaat gebeuren.’ Belangrijk blijft: “NIETS DOEN IS GEEN OPTIE!”. De politiek in Amsterdam is niet erg betrouwbaar gebleken in dit dossier dus geen garanties voor de toekomst maar de komende 4 jaar zal er niets meer gaan veranderen.’

Stijging BSQ tussen 2017 en 2019

Adviesrol MVA-makelaars

‘Om alle klanten van de makelaars een goed advies te kunnen geven heeft het bestuur van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) besloten om een MVA Erfpacht Analyse te laten ontwikkelen. Begin februari zal dit uitgebreid gepromoot worden onder de aangesloten leden en haar klanten, ook zullen wij hiervoor de publiciteit in de regionale media opzoeken.’

Onbeantwoorde vragen

Volgens de erfpachtdeskundige kan er in de communicatie kan nog veel verbeterd worden. Vragen die blijven terugkomen;

• Is er overdrachtsbelasting van toepassing bij overstap? ‘Nee naar verwachting niet’, zegt Pieter Joep. ‘De belastingdienst heeft aangeven dat bij gelijkblijvende omstandigheden er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd.’
• Moet de hypotheek opnieuw worden ingeschreven? ‘Sommige banken zeggen van niet, andere banken zeggen van wel.’
• Is een obligatoire overeenkomst bij de appartementsrechten rechtsgeldig? ‘Naar verwachting wel.’
• Is de rente van de afkoopsom bij hypothecaire financiering aftrekbaar van de inkomstenbelasting? ‘Naar verwachting wel’, zegt Pieter Joep.

Conclusie

Het jaar 2019 is het meest belangrijke jaar voor erfpachters in Amsterdam. Toch weten veel eigenaren niet dat hun woning op erfpacht grond staat en zijn met deze materie totaal niet bezig. Het is aan alle adviseurs de taak om hun klantenbestand te informeren en te adviseren om in ieder geval een aanvraag te doen voor 31 december 2019. ‘Niets doen is geen optie.’

Opzoek naar een MVA Erfpachtdeskundige? https://www.mva.nl/vind-een-mva-erfpacht-deskundige

Deze blog is tot stand gekomen in samenwerking met de commissie erfpacht van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA).