Erfpacht is en blijft een hot topic. Maar hoe staat het daar nu mee? Met de gemeenteraadsverkiezingen voor de deur komt het erfpachtdossier naar boven als politiek thema voor de diverse partijen in onze stad. CDA Amsterdam lanceert bijvoorbeeld de eerlijke-erfpacht.nl rekentool. We kijken uit naar de gemeenteraadsverkiezingen op 21 maart maar tot dat moment zijn er nog steeds actuele vragen over erfpacht. MVA Erfpachtdeskundige Pieter Joep van den Brink praat je bij over de huidige stand van erfpachtzaken.
Verkiezingen
Gaat er na de verkiezingen iets veranderen? ’Door deze vraag wachten veel erfpachters met het indienen van hun overstapverzoek. Maar klopt deze gedachte wel? Het erfpachtdossier is een privaatrechtelijk overeenkomst tussen de gemeente en de burger (erfpachter) en ligt altijd zeer gevoelig. In de afgelopen 4 jaar hebben de partijen hard gewerkt aan het Eeuwigdurende Stelsel (AB2016). Bij uitgifte van nieuwbouw kavels worden de gronden nu zo uitgegeven. De totstandkoming van de Overstapregeling heeft in de politiek tot veel commotie geleid. Met name de toverformule was een favoriet onderdeel voor discussie. Persoonlijk verwacht ik geen aanpassingen in het beleid zoals dat nu is aangeboden voor de jaren 2018 en 2019. Toch weet je het in de politiek nooit zeker, dus zit er nu niks anders op dan afwachten.‘
Belangrijke datum om te onthouden
’Voor nu is alle stress uit de erfpachtmarkt en is er tot 2020 voldoende tijd om na te denken. Er is dus nog maar één datum belangrijk en dat is die van 31 december 2019. Noteer deze datum in je agenda zodat je niet vergeet om jouw aanvraag in te dienen.‘
Afkooptool
‘De erfpacht afkoop tool (https://erfpachtafkoop.nl/bereken-afkoop/) voor lopende verplichtingen is nu tijdelijk offline, de gemeente is hem aan het aanpassen op de nieuwe situatie. De gemeente heeft nog geen duidelijkheid gegeven hoe de motie zal worden uitgevoerd voor de overige Algemene Bepalingen (AB). We wachten in spanning af.’
Verlengd afkopen
‘De erfpachter kan een schriftelijk verzoek indienen om te mogen afkopen onder de oude afkoopinstructie en met name het verlengde tijdvak AB1994 moet voor 31 december 2019 binnen zijn. Na deze datum zal de nieuwe afkoopinstructie (https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/nieuw-beleid/afkoopinstructie/) geldig zijn. Die nieuwe afkoopinstructie kan gunstig uitpakken maar ook voor heel veel rechten zeer ongunstig. Advies is dan ook om in ieder geval een schriftelijke aanvraag vóór 31 december 2019 in te dienen!’
Rechtsongelijkheid
‘In één straat staan vaak dezelfde woningen met een gelijke oppervlakte en bouwaard. Van de Dienst Gemeente Belastingen Amsterdam, hebben veel woningen toch een verschillende WOZ-waarde gekregen door het gebruik van verschillende referentieobjecten en/of verkeerde objectafbakeningen. Dit kan soms honderdduizenden euro’s schelen. Als iemand dus jarenlang bezwaar heeft gemaakt zal zijn woning vaak een lagere WOZ-waarde 2015 of 2016 hebben dan de rest van de straat. Helaas is de WOZ-waarde de basis voor de overstapregeling. Gaat dit ooit veranderen? Het antwoord is: nee helaas, hier moeten we het mee doen.’
Snelheid
‘Overstappen en nadenken kost tijd, het college heeft besloten de overstapregeling (https://berekenuwoverstap.nl/) beschikbaar te stellen aan alle erfpachters in de jaren 2018 en 2019, dit betekent dat het allerlaatste moment waarop de aanvraag binnen moet zijn 31 december 2019 is. Tot op heden is onbekend of het overstapportaal (https://erfpacht.amsterdam.nl/portaal/login/) al naar behoren werkt.’
Betalen
‘Veel mensen denken dat je gelijk moet betalen, maar een betalingsverplichting ontstaat pas 3 maanden na acceptatie van de definitieve overeenkomst en zal plaatsvinden via de notaris bij het passeren van de notariële akte. Gezien de grote achterstanden kan het wel eens tot ver in 2020 duren voordat alles is afgehandeld.’
WOZ onbekend
‘Woningen die recent zijn opgeleverd hebben geen WOZ-waarde 2015 of 2016. De gemeente-afdeling erfpacht (Grond en Ontwikkeling hierna GO) bepaalt dan zelf een zogenaamde ‘onbezwaarde waarde’ waarbij een inschatting wordt gemaakt op basis van de WOZ-waarderingsficties, onder andere:
– Een vermoedelijke marktwaarde wordt getaxeerd alsof het volle en onbezwaarde eigendom van het pand wordt overgedragen (overdrachtsfictie)
– De verkrijger kan de woning in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen (verkrijgingsfictie).’
Te Duur
‘Veel adviseurs kijken naar de toekomst. Het stelsel kan snel heel veel duurder worden. Bij een stijgende markt zullen de WOZ-waardes in 2020 verder kunnen doorstijgen. Daarnaast zullen de BSQ’s jaarlijks worden vastgesteld en kunnen hierdoor gaan stijgen. Het gebruikte rentepercentage van 2.39% kan stijgen, de overstappremie van 25% kan komen te vervallen en de gebruikte depreciatie van 10% kan verder worden verlaagd. Kortom de formule geeft veel onzekerheid voor het jaar 2020.’
Onbeantwoorde vragen
Volgens de erfpachtdeskundige kan er in de communicatie nog veel verbeterd worden. Vragen die blijven liggen zijn er als:
– Is er overdrachtsbelasting van toepassing bij overstap?
– Moet de hypotheek opnieuw worden ingeschreven?
– Is een obligatoire overeenkomst bij de appartementsrechten rechtsgeldig?
– Is de rente bij de financiering van de overstappremie Eeuwigdurend aftrekbaar van de inkomstenbelasting?
Experts krijgen tot op heden geen antwoorden. Komende maanden zullen erg belangrijk zijn voor het slagen van deze operatie. Eerst de verkiezingen afwachten om vervolgens voor 2020 een goede keuze maken.
Deze blog is tot stand gekomen in samenwerking met de commissie erfpacht van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). Opzoek naar een MVA Erfpacht deskundige? https://www.mva.nl/mva-erfpachtdeskundige