Als je op zoek bent naar een koopwoning in Amsterdam, dan is de kans groot dat je met erfpacht te maken krijgt. Vaak staat er in de beschrijving van de woning iets als “erfpacht afgekocht tot 01-01-2053”. Dat klinkt natuurlijk allemaal heel ver weg, maar wat betekent het eigenlijk voor jou als je besluit die woning te kopen? En wat is erfpacht precies? In dit artikel leggen we je dat haarfijn uit. Daarbij richten we ons in het bijzonder op de rol die erfpacht in Amsterdam speelt, en wat je echt moet weten als je een huis gaat kopen.
Wat is erfpacht?
Wanneer je een woning koopt, betekent dat niet automatisch dat je ook eigenaar wordt van de grond waar het huis op staat. Soms blijft een andere partij (meestal de gemeente) de eigenaar. Die partij verleent jou dan het recht om gebruik te maken van de grond waar je op gaat wonen. Dat recht noemen we erfpacht.
Hiervoor betaal je een jaarlijkse vergoeding aan de eigenaar van de grond: de canon. Je kunt dit dus zien als huur voor de grond waar je nieuwe woning op staat. De hoogte van de canon wordt berekend als een percentage (door de eigenaar vastgesteld) over de waarde van de grond.
Voor- en nadelen van een huis kopen met erfpacht
Als je in de markt bent om een huis te kopen, zullen vrienden of familieleden je misschien wel eens op het hart drukken: “Wees bedacht op de erfpacht!” Het is een onderwerp wat de meeste mensen onrustig maakt. Dat komt vooral door de onzekerheid rond de hoogte van de canon die je jaarlijks verschuldigd bent. Daarover later meer.
Want erfpacht heeft ook voordelen. Daarvan is de belangrijkste dat het ervoor zorgt dat de grond niet bij de aankoopprijs van de woning wordt meegerekend, waardoor de betreffende woning beter betaalbaar blijft. Een huis dat buiten jouw maximale hypotheek was gevallen wanneer je de grond er bij had moeten kopen, kan daardoor alsnog binnen je budget passen. Omgekeerd maakt dat het ook weer gemakkelijker om je woning in de toekomst eventueel door te verkopen.
Maar, het grote nadeel is zoals gezegd die onzekerheid wat betreft je vaste lasten voor de toekomst. De canon - dus dat bedrag dat jij aan de grondeigenaar verschuldigd bent - staat vaak voor een bepaalde periode vast. Loopt deze erfpachtperiode af, dan kan de erfpachtcanon worden verhoogd, bijvoorbeeld omdat de grond meer waard is geworden. Het is daarbij mogelijk dat de canon zo extreem stijgt, dat je in de problemen komt om je vaste lasten te kunnen dragen. Gelukkig zijn er manieren om deze onzekerheid op te lossen.
Een huis met erfpacht kopen
In Amsterdam bezit de gemeente nog altijd zo’n 80% van de grond. Grote kans dus dat je met erfpacht te maken krijgt, als je een koopwoning in Amsterdam zoekt. Waar moet je op letten, en welke mogelijkheden heb je?
Afbeelding: de grond van de gemeente is voor 80% in erfpacht uitgegeven sinds 1896. Deze kaart geeft een keer een goed beeld. Wit is eigen grond en die zie je dus maar heel weinig terug. Rood is in erfpacht uitgegeven.
Wanneer je een huis met erfpacht koopt, heb je een aantal opties. Wat voor jou de beste keuze is, hangt vooral af van je situatie. Zoals we in de inleiding al bespraken, is bij veel koopwoningen in Amsterdam de erfpacht al voor langere tijd afgekocht. Dat rust op het huis, en ook jij als nieuwe eigenaar bent dus tot die afkoop geen erfpacht verschuldigd.
Is dat niet het geval, dan is het belangrijk dat je controleert wanneer jouw huidige erfpachtperiode afloopt. Zo komt je niet voor onaangename verrassingen te staan.Je kunt de gegevens over jouw erfpacht opvragen via mijn erfpacht Amsterdam, het portaal van de gemeente.
Je kunt er natuurlijk voor kiezen om maandelijks of jaarlijks de canon aan je grondeigenaar te betalen. Maar, de wens naar wat meer zekerheid over je woonlasten is menselijk. Je zit er natuurlijk niet op te wachten over tien jaar gedwongen je huis te moeten verkopen omdat de grond eronder explosief in waarde is gestegen en de canon eveneens explodeert.
Veel mensen kiezen er daarom voor om hun erfpacht voor langere tijd af te kopen, of vast te zetten. Zo bouw je voor jezelf de zekerheid in dat je in de toekomst kunt vertrouwen op constante woonlasten. Wat is het verschil tussen deze twee opties?
Erfpacht vastzetten, wat houdt dat in?
Woon je in een huurwoning, dan krijg je meestal ieder jaar te maken met huurverhoging. Ieder jaar wordt de woning die je huurt dan in feite een stukje duurder.
Ook grond verandert van waarde. Met name in stedelijke gebieden wordt grond kostbaarder, wat inhoudt dat de eigenaar van de grond onder jouw woning kan besluiten om ook de canon die jij schuldig bent voor de erfpacht te verhogen.
Omdat het daarbij om grote waardeveranderingen kan gaan, kun je ervoor kiezen om je erfpacht voor eeuwig vast te zetten.
De stelselwijziging
Sinds eind 2017 maakt Amsterdam het mogelijk om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Dit beperkt de onvoorspelbaarheid van erfpacht. De toekomstige canon kan binnen dit stelsel worden vastgezet en ook direct worden afgekocht.
Het canonbedrag wordt nog wel aangepast aan de inflatie, maar er is geen risico meer op grote prijsstijgingen als gevolg van een veranderende waarde van de grond.
Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, kan via het overstapportaal erfpacht Amsterdam.
En erfpacht afkopen dan?
Je kunt je erfpacht ook afkopen. Dat kan voor een langere periode: 50 tot 100 jaar, of voor eeuwig. Als je hiervoor kiest, betaal je een eenmalige afkoopsom aan de gemeente. Voor de periode die je hebt afgekocht, ben je dan geen canon meer verschuldigd.
Wat kost vastzetten of afkopen van erfpacht?
Via het overstapportaal erfpacht Amsterdam, kun je een offerte opvragen voor het vastzetten van jouw erfpacht. Zelf een berekening maken, kan met de rekentool erfpacht.
Voor het afkopen vind je hier nuttige informatie en tools om je te helpen bij het bepalen van de kosten voor jouw erfpacht. Houd er rekening mee dat er bij het vastzetten of afkopen van de erfpacht ook de nodige notariskosten komen kijken. Net als bij de aanschaf van je woning.
Tot 1 januari 2020 geeft de gemeente Amsterdam 10% extra korting (bovenop een standaard overstappremie van 25%) aan mensen die willen overstappen op eeuwigdurende erfpacht.
Dus: erfpacht Amsterdam afkopen of niet?
Wanneer je zeker wilt weten dat je in de toekomst niet met een sterke verhoging van je woonlasten te maken krijgt, is het zeker aan te raden om je erfpacht af te kopen. Maar, daar moet je dan natuurlijk wel het geld voor hebben. Heb je net een nieuwe woning gekocht, dan is de kans - zeker in de huidige markt - groot dat het bedrag dat nodig is voor afkopen even niet in je financiële huishouding past.
Eeuwigdurend vastzetten is dan een goede optie. Zo bouw je voor jezelf de zekerheid in dat je in je huis kunt blijven wonen tegen de lasten waar je nu voor hebt gekozen. En dat is, met de steeds kostbaarder wordende ruimte in Amsterdam, een prettig idee.