Koop of heb je een woning waar erfpacht op rust? Dan word je niet voor niets gewaarschuwd door je familie of vrienden. Er is namelijk wel wat aan de hand. Amsterdam heeft naast het oude erfpachtstelsel een nieuw erfpachtstelsel: het is sinds kort mogelijk om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht. Maar hoe staat het er nu mee? Wat is de status van de nieuwe regeling en wat betekent die voor jou? MVA Erfpachtdeskundige Pieter Joep van den Brink praat je bij over de huidige stand van erfpachtzaken. Conclusie: veel is onduidelijk.
Belangrijke data om te onthouden
Er is veel geschreven over belangrijke data: ‘Belangrijke data zijn 1 maart 2018 en 31 december 2019. De erfpacht afkoop tool (https://erfpachtafkoop.nl/bereken-afkoop/) voor lopende verplichtingen is nu live. Een schriftelijk verzoek om te mogen afkopen onder de ‘oude’ afkoopinstructie en met name het verlengde tijdvak AB1994 moet vóór 1 maart 2018 binnen zijn. Na deze datum zal de nieuwe afkoopinstructie (https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/nieuw-beleid/afkoopinstructie/) geldig zijn. Die nieuwe afkoopinstructie kan gunstig uitpakken maar is ook voor heel veel rechten zeer ongunstig.’ Het advies van Pieter Joep is dan ook om een schriftelijke aanvraag vóór 1 maart 2018 in te dienen!
Rechtsongelijkheid
In één straat staan vaak dezelfde woningen met een gelijke oppervlakte en bouwaard. Van de Dienst Gemeente Belastingen Amsterdam, hebben veel woningen toch een verschillende WOZ-waarde gekregen door het gebruik van verschillende referentieobjecten en/of verkeerde objectafbakeningen. Pieter Joep vertelt dat dit wel honderd duizenden euro verschil uit kan maken. ‘Als iemand dus jarenlang bezwaar heeft gemaakt zal zijn woning vaak een lagere WOZ-waarde 2015 of 2016 hebben dan de rest van de straat. Helaas is de WOZ-waarde de basis voor de overstapregeling. Gaat dit ooit veranderen? Het antwoord is: nee helaas, hier moeten we het mee doen.’
Snelheid
Overstappen en nadenken kost tijd, het college heeft besloten de overstapregeling (https://berekenuwoverstap.nl/) beschikbaar te stellen aan alle erfpachters in de jaren 2018 en 2019, dit betekent dat het allerlaatste moment waarop de aanvraag binnen moet zijn 31 december 2019 is. Tot op heden is onbekend of het overstapportaal (https://erfpacht.amsterdam.nl/portaal/login/) al naar behoren werkt. Erfpachtdeskundige in Amsterdam hebben als adviseurs nog niet één, door de gemeente, ondertekend voorstel gezien.
Betalen
Veel mensen denken dat je gelijk moet betalen, maar een betalingsverplichting ontstaat pas 3 maanden na acceptatie van de definitieve overeenkomst en zal plaatsvinden via de notaris bij het passeren van de notariële akte. Gezien de grote achterstanden kan het wel eens tot ver in 2020 duren voordat alles is afgehandeld.
WOZ onbekend
Woningen die recent zijn opgeleverd hebben geen WOZ-waarde 2015 of 2016. De gemeente-afdeling erfpacht (Grond en Ontwikkeling hierna GO) bepaalt dan zelf een zogenaamde ‘onbezwaarde waarde’ waarbij een inschatting wordt gemaakt op basis van de WOZ-waarderingsficties, onder andere:
- Een vermoedelijke marktwaarde wordt getaxeerd alsof het volle en onbezwaarde eigendom van het pand wordt overgedragen (overdrachtsfictie)
- De verkrijger kan de woning in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen (verkrijgingsfictie).
Te Duur
Veel adviseurs kijken naar de toekomst. Het stelsel kan snel heel veel duurder worden. ‘Bij een stijgende markt zullen de WOZ-waardes in 2020 verder kunnen doorstijgen,’ vertelt Pieter Joep. ‘Daarnaast zullen de BSQ’s jaarlijks worden vastgesteld en kunnen hierdoor gaan stijgen. Het gebruikte rentepercentage van 2.39% kan stijgen, de overstappremie van 25% kan komen te vervallen en de gebruikte depreciatie van 10% kan verder worden verlaagd. Kortom de formule geeft veel onzekerheid voor het jaar 2020.’
Onbeantwoorde vragen
Volgens de erfpachtdeskundige kan er in de communicatie nog veel verbeterd worden. Vragen die blijven liggen zijn er als:
- Is er overdrachtsbelasting van toepassing bij overstap?
- Moet de hypotheek opnieuw worden ingeschreven?
- Is een obligatoire overeenkomst bij de appartementsrechten rechtsgeldig?
- Is de overstappremie bij hypothecaire financiering aftrekbaar van de inkomstenbelasting?
Experts krijgen tot op heden geen antwoorden. Komende maanden zullen erg belangrijk zijn voor het slagen van deze operatie.
Deze blog is tot stand gekomen in samenwerking met de commissie erfpacht van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA).
Opzoek naar een MVA Erfpacht deskundige? https://www.mva.nl/mva-erfpacht-deskundige
