De stad Amsterdam telt bijna 441.000 woningen. Dit is bijna 6 procent van de Nederlandse woningvoorraad. Afgelopen jaar werden er 7.263 nieuwbouwwoningen opgeleverd, het hoogste aantal van alle gemeenten in Nederland. De afgelopen jaren zijn in Amsterdam de meeste nieuwbouwwoningen opgeleverd van alle Nederlandse gemeenten. Ben jij op zoek naar een nieuwbouwwoning? In Amsterdam heb je dus de grootste kans om een woning te vinden.

Erfpacht op nieuwbouw

Op 1 juli 2016 heeft Amsterdam het eeuwigdurende erfpachtstelsel ingevoerd. Sinds deze datum vallen alle nieuwe gronduitgiften onder het eeuwigdurende stelsel. De afspraken die de gemeente voor 1 juli 2016 met projectontwikkelaars heeft gemaakt, blijven echter van kracht. Is dit het geval, dan valt de op te leveren nieuwbouw nog onder het voortdurende erfpachtstelsel.

Het eeuwigdurende erfpachtstelsel geldt dus niet automatisch voor alle nieuwbouw die na 2016 is opgeleverd. Omdat de bouw van een nieuwbouwproject meerdere jaren duurt, kan een nieuwbouwwoning die bijvoorbeeld in 2019 wordt opgeleverd toch nog onder voortdurende erfpacht vallen - (bron Gemeente Amsterdam).

Ook indien je een nieuwbouwwoning koopt, is het dus belangrijk dat je rekening houdt met de erfpachtcanon. Deze erfpachtkosten kunnen op verschillende manieren betaald worden. Dit kan door middel van een jaarlijkse canon óf door het vooruit betalen of afkopen van de komende canon bedragen (dit kan voor het lopende tijdvak zijn of via het eeuwigdurende erfpachtstelsel). De keuze is vaak aan de toekomstige koper, maar het kan voorkomen dat de erfpacht al afgekocht is.

Voordat je je oriënteert op een nieuwbouwwoning, laat jouw financiën onderzoeken, rekening houdend met erfpacht. Dit betekent niet dat alle nieuwbouwwoningen in Amsterdam worden gerealiseerd op erfpachtgrond. Het komt af en toe ook voor dat een project of woning op eigen grond staat.

Vermelding van erfpacht

De erfpacht kan op verschillende manieren bij de verkoop vermeld worden. Meestal zijn de prijzen van de nieuwbouwwoningen op de prijslijst op basis van canonbetaling, waarbij vaak de eerste twee jaar van de erfpachtcanon al zijn meegenomen in de koopsom van de woning. Dit is niet altijd het geval. Daarom is het van belang dat je goed kijkt naar wat wel en niet is meegenomen in de koopsom.

Voor- en nadelen van nieuwbouw in Amsterdam

Een nieuwbouwwoning heeft zo z’n voor- en nadelen. Om een gedegen keuze te kunnen maken voor een bestaand huis of een nieuwbouwwoning zetten wij een aantal van de voor -en nadelen even op een rijtje.

Voordelen van een nieuwbouwwoning

  • Nauwelijks onderhoudskosten: de eerste jaren in een nieuwbouwwoning zul je weinig te maken hebben met onderhoudskosten. In sommige gevallen is het bouwbedrijf in de eerste zes maanden verantwoordelijk. Daarna is de aannemer nog vijf jaar aansprakelijk voor specifieke gebreken die je bij de overdracht niet had kunnen ontdekken. De eerste twintig jaar na de oplevering blijft de aannemer ook aansprakelijk voor ernstige gebreken, zoals een constructiefouten. Daarnaast betaal je bij appartementsrechten servicekosten, dit is direct een reservering voor toekomstig onderhoud.
  • Inrichten naar smaak: via, onder meer, meer -en minderwerk, is het mogelijk om de nieuwbouwwoning naar eigen smaak in te richten.
  • Je woont energiezuinig: nieuwbouwwoningen zijn in veel gevallen goed geïsoleerd, maken gebruik van zonnepanelen, warmtepompen of stadsverwarming en zijn vaak ingericht op het energiezuinig wonen.
  • Je koopt vrij op naam: hierdoor betaal je – op een enkele uitzondering na - geen overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de verwerving van de woning zijn inbegrepen in de koopprijs. Kijkend naar BTW is nieuwbouw een BTW belaste transactie en zit de BTW al in de prijs inbegrepen.

Nadelen van een nieuwbouwwoning

  • Geen bezichtiging: bij het kopen van een nieuwbouwwoning wordt er een beroep gedaan op je fantasie en verbeeldingsvermogen. Je beslist de aankoop namelijk op basis van bouwtekeningen en schetsen.
  • Dubbele lasten: wanneer je op dit moment al een woning hebt, dan krijg je waarschijnlijk langer te maken met dubbele lasten dan bij de koop van een bestaand huis.
  • Extra kosten: het inrichten van de woning en tuin brengen extra kosten met zich mee. Dit heeft er voornamelijk mee te maken dat het huis casco wordt opgeleverd, hierdoor zal er nog veel gedaan moeten worden.
  • De aankoopprijs ligt vast: bij een bestaand huis is het vaak mogelijk om te onderhandelen over de vraagprijs, dit is bij een nieuwbouwwoning meestal niet het geval. De aankoopprijs ligt vaak vast.

Tips voor nieuwbouw:

Heb je jouw keuze gemaakt en is een nieuwbouwwoning precies waar je naar op zoek bent? Dan hebben we nog een aantal tips die we je niet willen onthouden. Er zijn namelijk een aantal zaken waar je waarschijnlijk nog nooit eerder mee te maken hebt gehad, maar die wel goed zijn om te weten.

  1. Laat je financieel goed voorlichten
    Het kopen van een nieuwbouwwoning gaat anders dan het kopen van een bestaande woning. Bij nieuwbouw betaal je als klant de koop in termijnen. De hypotheek die hiervoor wordt afgesloten wordt op een speciale rekening gezet: het bouwdepot. Vanuit het bouwdepot worden de rekeningen betaald van de aannemer en de eventuele andere kosten voor de woning.

    Wanneer de levering van de nieuwbouwwoning plaatsvindt, is meestal niet bekend. Bij de meeste banken is een offerte echter maar drie maanden geldig. Het kan dus zo zijn dat deze termijn niet lang genoeg is. Je zult dan opnieuw een offerte moeten aanvragen.

    Zodra je bij de notaris bent geweest voor de overdracht van de grond, ben je rente verschuldigd over het gehele geleende bedrag. Over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat, ontvang je een rentevergoeding. Naarmate de bouw vordert, wordt het depot kleiner en stijgen dus jouw maandlasten. Hoe langer de bouw duurt, hoe duurder het wordt!

    Als je al een koopwoning hebt, controleert de bank of je de dubbele maandlasten kunt dragen. Je kunt dit aantonen door middel van een dagafschrift met daarop jouw eigen middelen. De dubbele maandlasten kunnen ook tot een bepaald maximum meegefinancierd worden. Voor dat deel van de hypotheek geldt dan geen hypotheekrenteaftrek.

    Als je ervoor kiest om een jaarlijkse erfpachtcanon te betalen, beperkt dat jouw maximale hypotheek. Bij duurzame woningen en projecten geven banken vaak een lagere hypotheekrente. Laat je dus goed voorlichten door een financieel adviseur die gespecialiseerd is in nieuwbouw en kennis heeft van erfpacht in Amsterdam.

  2. Vraag naar alle verkoopstukken
    De brochure en de website van een nieuwbouwproject geven altijd maar een deel van de informatie weer. Om een goede beslissing te kunnen nemen over de aankoop van een nieuwbouwwoning is het aan te raden om alle beschikbare informatie op te vragen. Denk hierbij aan verkoop- en contractstukken, koopcontracten en overige notariële stukken.

    Daarnaast is het ook belangrijk om de meer technische stukken door te kunnen nemen, zoals plattegronden en technische omschrijvingen. Dit zijn belangrijke documenten, maar het is heel normaal als deze informatie je weinig zegt. Schakel vooral de hulp in van een aankoopmakelaar, zodat hij/zij deze documenten kan toelichten.

    Vraag ook naar alle aspecten die van belang zijn voor het hele traject, zoals ontbindende en opschortende voorwaarden, bouwtijd, parkeerfaciliteiten, verkoopbepalingen als je het later weer gaat verkopen, et cetera. Dat is ook het moment dat je naar de ontwikkelingsplannen kunt vragen. Je wilt natuurlijk niet dat het, nu zo prachtige uitzicht, over twee jaar geblokkeerd wordt door een appartementencomplex.

  3. Check de meerwerklijst
    Een groot voordeel van nieuwbouw is dat je zonder problemen kunt afwijken van het standaard bouwplan. Wanneer je extra voorzieningen wilt laten uitvoeren wordt dit meerwerk genoemd. Deze werkzaamheden vind je terug op de meerwerklijst. Het komt soms voor dat je voor de meest voor de hand liggende voorzieningen extra moet betalen. Daarom is het goed om de meerwerklijst in te zien voordat je de koopovereenkomst tekent.

  4. Neem een bouwkundig expert mee naar de oplevering
    Het is zover! Jouw nieuwbouwwoning is klaar voor oplevering. Tijd voor champagne.. nou ja bijna. Je wilt de woning eerst volledig controleren, zodat het bouwbedrijf mogelijke gebreken nog kan oplossen. Maar waar moet je allemaal op letten? Neem een expert mee om samen door de woning te lopen. Als je samen eventuele gebreken constateert of ziet dat meerwerk niet is uitgevoerd conform afspraak, dan kun je dit vastleggen in een opleveringsrapport. De bouwer en jijzelf ondertekenen dit rapport. Op deze wijze geef je jouw akkoord op de woning, met uitzondering van de opleveringsgebreken. De bouwer heeft vanaf dat moment drie maanden de tijd om de gebreken te herstellen.

  5. Regel een waarborgcertificaat
    Er is altijd een kans dat de ondernemer failliet gaat tijdens de bouw. Het gevolg is dat je woning dan niet wordt afgebouwd of je komt voor hoge meerkosten van de afbouw te staan. Met het garantie- en waarborgcertificaat kun je je beschermen tegen deze situatie. Het is wel van belang dat je voor het ondertekenen van de koopovereenkomst het certificaat ontvangt. Om de hypotheek rond te krijgen heb je dit certificaat nodig. Laat je vooraf goed informeren of en bij welke garantie instituut het project is aangesloten (bijvoorbeeld bij SWK of Woningborg).