Het kopen van een huis in Amsterdam is altijd een spannende aangelegenheid. De kans is groot dat je vragen hebt over het proces en dat je misschien niet helemaal thuis bent in het jargon. Onderstaand hebben we een aantal veelgestelde vragen voor je verzameld met de bijbehorende antwoorden. Heb je zelf nog een algemene vraag waar je graag antwoord op wilt hebben, maar die voor anderen ook handig kunnen zijn? Stel je vraag via ons contactformulier en wij zorgen dat je vraag met het antwoord wordt toegevoegd aan deze lijst. Wanneer je juist een specifieke vraag hebt die alleen voor jou van toepassing is, raden we je aan om een MVA-makelaar uit onze ledenlijst te zoeken en je vraag aan hem of haar te stellen.

De makelaar vraagt een extreem hoge prijs voor een woning. Mag dat?

Het is niet de makelaar die de prijs van een huis in Amsterdam bepaalt, maar de verkoper in overleg met de makelaar. Het kan zijn dat jij vindt dat de prijs veel te hoog is, maar dan kun je daarover onderhandelen. Wanneer jullie het beiden eens zijn over de koopsom, wordt de koopovereenkomst officieel gemaakt en ben jij de nieuwe eigenaar van je huis in Amsterdam.

Wat is de bedenktijd?

In de koopovereenkomst wordt er een bedenktijd gespecificeerd. Deze bedenktijd moet wettelijk minimaal drie dagen zijn en is bedoeld om de koper gelegenheid te geven om, zonder opgaaf van reden, de koop nog te kunnen ontbinden, zelfs na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst. Deze bedenktijd gaat in op de dag nadat de koopovereenkomst is getekend en loopt na de overeengekomen duur af om middernacht. Dus wanneer op maandag de koopovereenkomst is getekend en de bedenktijd is drie dagen, zal deze ingaan op dinsdag en verloopt het op de nacht van donderdag op vrijdag.

Hoe komt de koop van een huis in regio Amsterdam tot stand?

Heb je je droomhuis gezien en wil je dit daadwerkelijk kopen? Dan bepaalt de Wet Koop onroerende zaken dat de koop pas is gesloten wanneer deze schriftelijk is vastgelegd. Wanneer jij het met de verkoper eens bent geworden over de prijs, opleveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele andere zaken, wordt er een koopakte opgesteld. Pas wanneer deze door beide partijen is ondertekend, is de koop officieel.

Ontbindende voorwaarden zijn niet automatisch vastgelegd in de koopakte; dit is een onderdeel dat jij als koper desgewenst zelf zal moeten inbrengen. Ook kunnen boeteclausules opgenomen worden in de koopakte wanneer één van de partijen de gemaakte afspraken niet nakomt. Elke aankoop van een huis is anders en zal dus ook per geval verschillen qua voorwaarden.

Wat houdt 'kosten koper' in? (k.k.)

Je zult vast al gezien hebben dat bij vrijwel alle huizen (behalve bij nieuwbouw), de term k.k. vermeld staat. Deze afkorting staat voor ‘kosten koper’, wat inhoudt dat de extra kosten die bij de overdracht komen, door de koper betaald moeten worden. Gemiddeld bedraagt de kosten koper ongeveer 5% van de koopprijs, dus houd daar ook rekening mee in je zoektocht naar een huis in Amsterdam!

Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:

  • Overdrachtsbelasting; 2% van de woningprijs
  • Notariskosten voor de akte van levering;
  • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering.

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning, zal de verkoper zelf deze kosten dragen. Eveneens geldt wanneer jij een aankoopmakelaar in de arm neemt; deze kosten komen voor jouw rekening.

Wat is het schriftelijkheidsvereiste?

De koop van een woning (door een consument) is pas gesloten als de schriftelijke koopovereenkomst door zowel koper als verkoper is getekend. Door meerdere gerechtshoven is bevestigd dat, tot die tijd, er geen rechtsgeldige koop tot stand is gekomen. Indien een koopovereenkomst ten aanzien van een woning niet schriftelijk wordt vastgelegd conform artikel 7:2 BW, is de sanctie nietig.

Wat houdt een taxatieopdracht in?

Een opdracht tot taxatie is een opdracht tot het geven van een waardeoordeel van een huis door een daartoe erkende registertaxateur. Hij brengt een (taxatie-)rapport uit van zijn bevindingen, welke gebruikt kan worden voor bijvoorbeeld een hypotheekaanvraag bij de bank. Wanneer je een taxatieopdracht geeft, zit hier geen bouwkundige keuring bij. Deze moet nog apart worden aangevraagd, wanneer jij of de hypotheekverstrekker dat wilt.

Wat betekent Vrij op Naam (V.o.N)?

Soms neemt de verkoper van het huis de kosten voor de overdracht van de woning op zich, meestal bij nieuwbouwwoningen. De woning wordt dan 'vrij op naam' aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten en vormen ongeveer 5% van de verkoopprijs:

  • Overdrachtsbelasting;
  • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering;
  • Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering.

De koper betaalt bij vrij op naam wel zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte.

Onder ‘vrij op naam’ vallen nooit de makelaarskosten. Als jij een aankoopmakelaar hebt ingeschakeld, moet je de kosten voor deze makelaar zelf betalen.

Wat houdt de Wet Koop onroerende zaken in?

De Wet ‘Koop onroerende zaken’ is per 1 september 2003 in werking getreden. Deze wet regelt onder andere de bedenktijd en het schriftelijkheidsvereiste, wat betekent dat een koop altijd op papier gezet moet zijn.

Mag de makelaar met meer dan één gegadigde tegelijk onderhandelen?

Als er meerdere mensen zijn die interesse hebben in hetzelfde huis, mag de makelaar altijd met alle partijen onderhandelen. Hij moet hier wel transparant in zijn en dit aan alle betrokkenen kenbaar maken.

Wat betekent ‘onder bod’ zijn?

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft voor het huis. Aan deze potentiële koper heeft hij beloofd geen andere biedingen meer aan te nemen. Bezichtigingen kunnen wel nog ingepland worden, maar dan moet de makelaar duidelijk aangeven dat hij ‘onder bod’ is.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

Het kan zijn dat je een bod hebt uitgebracht op een huis en dat de verkoopmakelaar heeft aangegeven dit bod met de verkoper te overleggen. Op dit moment ben je nog niet in onderhandeling. Pas wanneer de verkoper heeft gereageerd op het bod met een tegenbod, ben je pas echt in onderhandeling. Je kunt een onderhandeling dus niet afdwingen omdat er een actie van de verkopende partij nodig is. De onderhandeling houdt op wanneer beide partijen het eens zijn geworden over de prijs of wanneer een van de twee heeft aangegeven niet verder te willen onderhandelen.

Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de mogelijkheid om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt ook nog wel eens het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kun je als koper niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigingen?

Dat mag. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs benaderen, bieden of overbieden, dat het moeilijk is om te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Als er in dit geval al toezeggingen zijn gedaan, moeten deze wel nagekomen worden. Wanneer deze zijn nagekomen, kan er bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure worden gestart waarbij alle bieders een gelijke kans hebben om het hoogste bod uit te brengen. Kom je een huis in Amsterdam tegen dat volgens dit principe werkt? Neem dan contact op met de MVA-makelaar van de verkopende partij voor een toelichting over de procedure.

Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod, kan de verkoper besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling worden er vaak meerdere biedingen gedaan door de koper en tegenbiedingen door de verkoper. De laatste biedingen in dit proces zijn geldig, dus de verkoper mag altijd zijn tegenbod weer verhogen en de potentiële koper mag zijn bod altijd verlagen.

Wat zijn de tarieven die een MVA-makelaar berekent?

De MVA kent geen (advies)tarieven of richtlijnen voor het berekenen van het honorarium, taxatiekosten, kosten voor beheer, etc. van een makelaar. Elke makelaar bepaalt zelf zijn of haar tarieven en die kunnen dus per makelaarskantoor verschillen. Dit betekent dat je je zelf goed moet verdiepen in wat je verwacht van een makelaar en tegen welke kosten hij zijn diensten aanbiedt. Dit voorkomt teleurstellingen of onverwachte kosten achteraf.

Wat zijn de ontwikkelingsgegevens van de woningmarkt in mijn regio?

De Makelaarsvereniging Amsterdam publiceert elk kwartaal de cijfers van de woningmarkt in regio Amsterdam, waaronder ook Waterland en de Zaanstreek vallen. Daarnaast kun je bij elke MVA-makelaar terecht voor informatie over de meest recente marktontwikkelingen in de regio waar hij of zij specifiek actief in is. Zij kennen de lokale markt uiteraard het best.

Staat jouw vraag er niet tussen?

Deze lijst met veelgestelde vragen over het kopen van een huis in Amsterdam is altijd in ontwikkeling. Heb je zelf een vraag waar je graag antwoord op wilt hebben, waar ook anderen profijt van kunnen hebben? Neem dan contact met ons op om antwoord te krijgen en deze vragenlijst uit te breiden. Wanneer je juist een vraag hebt over jouw specifieke situatie, adviseren we je om contact op te nemen met een van de bij de MVA aangesloten makelaars in Amsterdam.