Er zijn vele redenen te bedenken waarom je je huis in Amsterdam wilt verkopen. Wat wel vast staat is dat je je huis tegen een zo hoog mogelijke prijs wilt verkopen tegen voor jou gunstige voorwaarden. Om dit te realiseren is het verstandig om een verkoopmakelaar van de MVA in de arm te nemen. Bovendien is het belangrijk om te weten wat het jargon is waar je makelaar mee communiceert en dat je de basisbeginselen onder de knie hebt. Daarom hebben wij deze lijst met veelgestelde vragen samengesteld voor degenen die zijn of haar huis in Amsterdam willen verkopen.

Wat is de bedenktijd?

Zelfs na het ondertekenen van het koopcontract kan de koper, zonder opgaaf van reden, de koop ongedaan maken. Dit kan de koper doen binnen de bedenktijd die is afgesproken in de koopovereenkomst. Deze bedenktijd moet wettelijk gezien minimaal drie dagen zijn en gaat in op de dag nadat de koopovereenkomst is getekend en loopt na de overeengekomen duur af om middernacht.

Hoe komt de koop tot stand?

Heb je serieuze kijkers gehad voor je huis in Amsterdam en lijken jullie het eens te zijn over de prijs en de voorwaarden? Dan maakt de notaris onder toezicht van de verkoopmakelaar een koopcontract op dat beide partijen moeten ondertekenen. Pas wanneer dit contract is ondertekend, is de koop officieel en rechtsgeldig volgens de Wet Koop onroerende zaken. Het kan zijn dat er in het koopcontract boeteclausules zijn opgenomen die in werking gesteld worden wanneer een van de partijen de verplichtingen niet nakomt.

Nadat zowel jij als de koper het koopcontract hebben ondertekend, treedt de volgende dag de bedenktijd in werking. Tijdens deze bedenktijd mag de koper, zonder opgaaf van reden, afzien van de koop. Na het aflopen van deze bedenktijd en alle andere zaken, zoals voorbehoud financiering en ontbindende voorwaarden van de koper, is de koop een feit en kan de overdracht bij de notaris plaatsvinden op de afgesproken opleveringsdatum.

Wat houdt 'kosten koper' (k.k.) in?

Bij de verkoop van een huis worden, naast de kosten van het huis zelf, nog kosten gerekend voor de notaris, overdrachtsbelasting en kadasterkosten. Wanneer jij je huis verkoopt in Amsterdam worden deze kosten gewoonlijk gedragen door de koper van je huis. Je MVA-makelaar zorgt ervoor dat er ‘(k.k.)’ achter de vraagprijs van je huis komt te staan wanneer deze op websites wordt geplaatst. Je koper moet rekening houden met kosten koper van ongeveer 5% van de vraagprijs.

Zit de makelaarscourtage in de 'kosten koper'?

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als jij als verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van je woning in Amsterdam, zal jij deze kosten zelf moeten dragen. Hetzelfde geldt voor de koper; wanneer zij een makelaar hebben ingeschakeld, moeten ze deze ook zelf betalen.

Wat betekent vrij op naam(V.o.n.)?

Het komt soms voor dat de kosten voor de notaris, overdrachtsbelasting en kadasterkosten niet door de koper betaald worden zoals bij kosten koper, maar door jou als verkopende partij. Dan wordt het ‘vrij op naam’ genoemd en dit gebeurt voornamelijk bij nieuwbouwhuizen. De vraagprijs die je dan noemt, is inclusief de kosten voor de notaris, overdrachtsbelasting en kadasterkosten. Deze zal je na de officiële verkoop dus zelf moeten afdragen. Net als bij de kosten koper, valt de courtage voor je makelaar nooit binnen de v.o.n. Deze kosten zal je dus zelf nog moeten afdragen.

Wat is het schriftelijkheidsvereiste?

Het schriftelijkheidsvereiste houdt in dat de verkoop van je huis pas officieel is, wanneer beide partijen het koopcontract hebben ondertekend. Mondelinge afspraken zijn dus niet rechtsgeldig bij de verkoop van een huis.

Wat houdt de Wet Koop onroerende zaken in?

De Wet Koop onroerende zaken is per 1 september 2003 in werking getreden. De wet regelt onder andere de bedenktijd en het schriftelijkheidsvereiste.

Mag mijn MVA-makelaar met meerdere potentiële kopers tegelijk onderhandelen?

Je makelaar mag zeker met meerdere mensen tegelijk onderhandelen. Wel moet je MVA-makelaar dit bij iedereen kenbaar maken om het proces zo transparant mogelijk te houden.

Wat betekent ‘onder bod’ zijn?

Wanneer je met je makelaar hebt besloten een serieus bod verder te onderzoeken, kan je ‘onder bod’ zijn. In dit geval worden andere biedingen niet meer geaccepteerd, maar er kunnen wel nog bezichtigingen ingepland worden. Wanneer jullie toch geen overeenkomst kunnen sluiten met deze koper, ben je niet meer ‘onder bod’ en kunnen de onderhandelingen weer geopend worden.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

Wanneer je je huis te koop hebt aangeboden en een geïnteresseerde doet een bod op je huis, ben je nog niet in onderhandeling. Pas wanneer jij als verkopende partij een reactie hebt gegeven op het bod mag je spreken van onderhandeling. Zo kan de koper dus niet afdwingen dat je in onderhandeling bent.

Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de mogelijkheid om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd.

Bij de verkoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het verkopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die jouw makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod.

Jouw verkoopmakelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een potentiële koper kan een optie niet eisen; jij en je MVA-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Mag mijn makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

Je mag altijd het systeem van verkoop wijzigen en een van de partijen mag ook de onderhandeling beëindigen. Zeker in Amsterdam is het mogelijk dat er zoveel belangstellenden zijn voor je huis, dat ze de vraagprijs benaderen, bieden of overbieden. Dan kan het moeilijk zijn om te bepalen wie de beste koper is tegen welke voorwaarden. In dat geval kan je met je makelaar besluiten om een andere biedprocedure in te stellen. Een verandering van het systeem van verkoop kan alleen nadat alle eventuele gedane toezeggingen zijn nagekomen.

Een voorbeeld van een ander systeem van verkoop is een inschrijvingsprocedure. Alle bieders krijgen dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. Je MVA-makelaar kan je meer vertellen over deze procedure en hoe dit in zijn werk gaat.

Kan ik de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs bijvoorbeeld alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod, kan je besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen gedurende het proces. Tijdens een onderhandeling worden er vaak meerdere biedingen gedaan door de potentiële koper waar jij vervolgens weer op kan reageren. De laatste biedingen in dit proces zijn geldig, dus jij mag altijd je tegenbod weer verhogen en de koper mag zijn bod altijd verlagen.

Als een koper de vraagprijs biedt, ben ik verplicht dat bod te accepteren?

Nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod door een koper.

Wanneer een koper de vraagprijs biedt, is het verstandig om te overleggen met je MVA-verkoopmakelaar om een volgende stap te bepalen. Je kan beslissen om de vraagprijs te verhogen en kijken of je potentiële koper hierin mee wilt gaan. In dat geval gaan de onderhandelingen van start.

Heb je een algemene vraag en staat deze hier niet vermeld?

Het kan zijn dat je nog een algemene vraag hebt over de gang van zaken bij het verkopen van je huis in Amsterdam of over bepaald vakjargon. Deze vraag kan je stellen aan ons via ons contactformulier. Wij zullen er dan voor zorgen dat jouw vraag met antwoord wordt toegevoegd aan deze lijst zodat ook anderen profijt hebben van deze kennis. Als je juist een specifieke vraag hebt over de verkoop van jouw huis in Amsterdam, raden we je aan om een verkoopmakelaar te zoeken en je vraag aan hem of haar te stellen.