De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de NVM-regio Amsterdam en zoomt daarna specifiek in op de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
Aanbod
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de regio Amsterdam*
Het totale woningaanbod in de regio Amsterdam bedroeg in het eerste kwartaal van 2021 1.281 woningen. Dit is t.o.v. van een jaar eerder een stijging van 8,7%. Amsterdam is de enige regio in Nederland waar een lichte stijging in het aanbod te zien is, vergeleken met vorig jaar. Dit heeft deels te maken met de wijziging van de overdrachtsbelasting. Amsterdam heeft in haar woningvoorraad namelijk veel woningen boven de € 400.000,-. Voor kopers is de 0% overdrachtsbelasting aantrekkelijk. Vanaf 1 april is dit begrensd voor woningen tot € 400.000,-.
De gemiddelde vraagprijs is gestegen met 3,5% naar € 658.000,- vergeleken met vorig kwartaal en 7% vergeleken met een jaar geleden. We zien vooral een stijging in de vraagprijs van de tussenwoningen (10% vergeleken met een kwartaal eerder). Gemiddeld staan woningen 39 dagen te koop. Dit is een daling van 15% vergeleken met een kwartaal eerder.
*De regio Amsterdam bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en de plaats Abcoude (gemeente Ronde Venen).
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Het totale woningaanbod in de gemeente Amsterdam is ten opzichte van een jaar eerder gestegen met 8%.
Stadsdelen
Met name in Amsterdam Noord en Amsterdam Oost zien we een grote daling in het aanbod, ruim 41%. Eind vorig jaar leek het alsof het aanbod in Amsterdam weer iets aan het stijgen was. Als we het eerste kwartaal van 2021 vergelijken met het eerste kwartaal van 2020, zien we dat nagenoeg hetzelfde aantal woningen aangeboden wordt.
De vraagprijs in alle stadsdelen van Amsterdam is gestegen t.o.v. van een kwartaal eerder (+7%) en t.o.v. van een jaar eerder (+4%) naar gemiddeld € 494.265,-. Op stadsdeelniveau zijn er geen uitschieters te zien.
Transacties
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in regio Amsterdam*
In regio Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het eerste kwartaal voorlopig 2.055 woningen. Dit is een stijging van 31% t.o.v. een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs bedraagt € 518.000,-. Dit is een stijging van 7% t.o.v. een jaar eerder en een stijging van 5% t.o.v. een kwartaal eerder.
We zien met name een stijging in de transactieprijzen van appartementen (6%) en 2-onder-1-kap woningen (3%), vergeleken met een kwartaal eerder. De transactieprijs per m² is vergeleken met vorig kwartaal gestegen met 1,6% en bedraagt gemiddeld € 5.716,-. Woningen in de regio Amsterdam staan gemiddeld 30 dagen te koop, dat is 1 dag langer dan een kwartaal eerder.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA; ‘Het vertrouwen van kopers in de woningmarkt is nog altijd goed. Dat blijkt o.a. uit het aantal transacties en het toenemende aantal bezichtigingen per woning.’
*De regio Amsterdam bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en de plaats Abcoude (gemeente Ronde Venen).
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in gemeente Amsterdam
MVA-makelaars verkochten in het eerste kwartaal van 2021 voorlopig 1.735 woningen. T.o.v. een jaar eerder zien we een sterke stijging van 32%. Deze stijging is o.a. te verklaren door de wijziging in de overdrachtsbelasting.
Logischerwijs zijn het voornamelijk appartementen die verkocht worden in Amsterdam. Daarnaast is ook een stijging te zien in het aantal verkochte hoekwoningen. In alle stadsdelen van Amsterdam stijgt het aantal verkochte woningen vergeleken met een jaar eerder.
Een uitschieter zien wij in het Centrum, met een stijging in het totaal aantal verkochte woningen van maar liefst 67% t.o.v. een jaar eerder. Er werden maar liefst 71% meer appartementen verkocht vergeleken met een jaar eerder. In alle andere stadsdelen stijgt het aantal verkochte woningen t.o.v. Q1 vorig jaar met gemiddeld 20%.
Transactieprijs stadsdelen
De gemiddelde transactieprijs in het eerste kwartaal van 2021 bedroeg € 519.713,-. Dit is een stijging van 4% t.o.v. een kwartaal eerder en een stijging van 8% t.o.v. een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs in het Centrum ligt het hoogst (€ 718.000,-). Deze prijs is nagenoeg gelijk gebleven vergeleken met een kwartaal eerder. In stadsdeel Zuid is de gemiddelde transactieprijs van € 700.000,- gepasseerd.
Prijs per m² stadsdelen
De gemiddelde prijs per m² in gemeente Amsterdam is € 6.117,-. Dit is een stijging van 11% t.o.v. een jaar eerder en een stijging van 3% t.o.v. een kwartaal eerder. Voor het eerst in een aantal jaar is de gemiddelde m² prijs gestegen boven de € 6.000,-. In de stadsdelen Nieuw West en Noord zien we de grootste stijging t.o.v. een jaar eerder met respectievelijk 14% (€ 4.298,-) en 15% (€ 4.628,-). De laagste m² prijzen zien we terug in Amsterdam Zuidoost (€ 3.373,-) en de hoogste m² prijzen in het Centrum (€ 7.222,-).
Looptijd
Gemiddeld stonden woningen het afgelopen kwartaal 29 dagen te koop. De looptijd is stabiel en is nagenoeg gelijk gebleven vergeleken met afgelopen jaar.
Krapte indicator
De krapte indicator is afgelopen kwartaal afgenomen van drie naar twee t.o.v. een kwartaal eerder. Mensen hebben onveranderd weinig woningen waaruit gekozen kan worden. We zien dit in alle stadsdelen terug. In het Centrum is de krapte indicator het meeste gedaald (28%) t.o.v. een kwartaal eerder. In West en Zuidoost zien we een lichte stijging met respectievelijk 4% en 6%, echter dit heeft nog te weinig invloed om de krapte indicator in deze stadsdelen te laten toenemen en deze blijft nog steeds twee. Dit betekent dat een potentiële koper in Amsterdam het eerste kwartaal gemiddeld uit slechts twee woningen kon kiezen.
Nieuwbouw
Maar liefst 60% van de nieuwbouwwoningen dat in de verkoop komt, wordt binnen één kwartaal verkocht. De vraag naar nieuwbouwwoningen is in alle prijsklassen groot. Zelfs bij nieuwbouwprojecten waarbij de bouwtijd twee tot drie jaar is, zijn veel mensen bereid te kopen.
Jerry Wijnen: ‘Het is belangrijk dat bouwplannen weer snel worden opgepakt door de gemeente en ontwikkelaars. Het duurt een tijd voordat een woning er daadwerkelijk staat. Juist de voorbereidende fase van het maken van plannen is belangrijk. Wij vinden het dan ook onverstandig dat gemeente Amsterdam de bouw van nieuwe woningen heeft stilgelegd.’
Opvallend binnen de nieuwbouwprojecten is dat wij zien dat mensen steeds meer belang hechten aan duurzaamheid. Een voorbeeld hiervan is een nieuwbouwproject waarbij maar liefst 75% van de kopers aangaf een laadpunt voor de elektrische auto wil aanschaffen.