De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de NVM-regio Amsterdam en zoomt daarna specifiek in op de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
Aanbod
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de regio Amsterdam*
Het totale woningaanbod in de regio Amsterdam bedroeg in het tweede kwartaal van 2021 1.203 woningen. Dit is t.o.v. van een jaar eerder een daling van 41% en vergeleken met een kwartaal eerder een daling van 6%.
De vraagprijs van de gemiddelde woning (mediaan) is gestegen met 10% naar € 659.000,- vergeleken met een jaar geleden. We zien dit kwartaal vooral een stijging in de vraagprijs van de hoekwoningen (10% vergeleken met een kwartaal eerder). De vraagprijs van de gemiddelde woning is nagenoeg gelijk aan die in het 1e kwartaal. Gemiddeld staan woningen in het aanbod 26 dagen te koop (looptijd van het aanbod). Dit is extreem kort en is een daling van 28% vergeleken met een kwartaal eerder.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: ‘Er is weinig aanbod en er zijn veel belangstellenden. Hierdoor is het onvermijdelijk dat potentiële kopers teleurgesteld worden. Het is belangrijk om woningen toe te voegen aan de woningvoorraad: bouwen, bouwen, bouwen blijft ons advies.’
*De regio Amsterdam bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en de plaats Abcoude (gemeente Ronde Venen).
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Het totale woningaanbod in de gemeente Amsterdam is ten opzichte van een kwartaal eerder met 8% iets sterker gedaald dan in de regio Amsterdam.
Stadsdelen
Met name in Amsterdam Nieuw West (-17%) en in het centrum van Amsterdam (-13%) zien we een sterkere daling in het aanbod. Eind vorig jaar leek het alsof het aanbod in Amsterdam weer iets aan het stijgen was. Maar als we het tweede kwartaal van 2021 vergelijken met het tweede kwartaal van 2020, zien we dat het aantal woningen dat aangeboden wordt is gedaald met 38%.
De vraagprijs is in alle stadsdelen van Amsterdam gestegen t.o.v. van een kwartaal eerder (+5%) en t.o.v. van een jaar eerder (+7%) naar gemiddeld € 488.200,- Op stadsdeelniveau zien we een uitschieter in Amsterdam Noord met een stijging van 12%. In Noord is de gemiddelde vraagprijs van een woning gestegen naar € 399.100,-.
Transacties
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de regio Amsterdam*
In de regio Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het tweede kwartaal voorlopig 2.310 woningen. Dit is een stijging van 14% t.o.v. een jaar eerder, maar een daling t.o.v. een kwartaal eerder van 3%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt € 546.000,-. Dit is een stijging van 14% t.o.v. een jaar eerder en een stijging van 7% t.o.v. een kwartaal eerder.
De prijzen zijn in Amsterdam sinds de kredietcrisis gestegen met 142%. Kijken we naar de prijsontwikkeling vanaf het jaar 2000, zien we een stijging van 183% van de verkoopprijs.
We zien met name een stijging in de verkoopprijzen van hoekwoningen (18%), twee-onder-een-kap woningen (18%) en vrijstaande woningen (30%) vergeleken met een kwartaal eerder. De gemiddelde verkoopprijs per m² is vergeleken met vorig kwartaal gestegen met 6% en bedraagt gemiddeld € 6.319,-. De verkooptijd in regio Amsterdam is gemiddeld 26 dagen, dat is 1 dag minder dan een kwartaal eerder.
*De regio Amsterdam bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en de plaats Abcoude (gemeente Ronde Venen).
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in gemeente Amsterdam
MVA-makelaars verkochten in het tweede kwartaal van 2021 voorlopig 1.967 woningen. T.o.v. een kwartaal eerder zien we een kleine daling van 5%. T.o.v. van een jaar geleden zien we een stijging van 12%. Logischerwijs zijn het voornamelijk appartementen die verkocht worden in Amsterdam. Vergeleken met vorig jaar zien we daar een stijging van gemiddeld 15%. Als we kijken naar vorig kwartaal zien we vooral veel meer verkopen van tussenwoningen (12%)
Transactieprijs stadsdelen
De transactieprijs van de gemiddelde woning (mediaan) bedroeg in het tweede kwartaal van 2021 € 545.800,-. Dit is een stijging van 8% t.o.v. een kwartaal eerder en een stijging van 15% t.o.v. een jaar eerder. De transactieprijs is in Amsterdam Noord het meest gestegen met 18% vergeleken met vorig kwartaal naar gemiddeld € 462.000,-. In Zuid kwam de gemiddelde transactieprijs dit kwartaal uit op € 713.000, ook een niet eerder bereikt hoogtepunt.
Prijs per m² stadsdelen
De prijs per m² in de gemeente Amsterdam komt in het 2e kwartaal uit op € 6.670,-. Dit is een stijging van 15% t.o.v. een jaar eerder en een stijging van 8% t.o.v. een kwartaal eerder. Voor het eerst is de gemiddelde m² prijs gestegen boven de € 6.500,-. In de stadsdelen West, Noord en Oost zien we een grote stijging t.o.v. een jaar eerder met respectievelijk 18% (€ 7.661,-), 18% (€ 5.028,-) en 16% (€ 6.634,-). De laagste m² prijzen zien we terug in Amsterdam Zuidoost (€ 3.635,-) en de hoogste m² prijzen in West (€ 7.661,-).
Looptijd
Gemiddeld stonden woningen het afgelopen kwartaal 25 dagen te koop. De looptijd is stabiel en is nagenoeg gelijk gebleven vergeleken met afgelopen jaar.
Krapte indicator
De krapte indicator is afgelopen kwartaal nagenoeg gelijk gebleven en staat op 2. Dit betekent dat een potentiële koper in Amsterdam het tweede kwartaal gemiddeld uit slechts twee woningen kon kiezen. Mensen hebben onveranderd weinig woningen waaruit gekozen kan worden. We zien dit in alle stadsdelen terug. In Amsterdam Zuid Oost is de krapte indicator het meeste gedaald (20%) t.o.v. een kwartaal eerder.
Nieuwbouw
Door het uitbreken van de coronacrisis in het begin van 2020 zijn diverse nieuwbouwprojecten door projectontwikkelaars vervroegd op de markt gebracht. Dit heeft medio 2020 gezorgd voor een relatief ruim aanbod, wat het aantal transacties omhoog gestuwd heeft. Dit betrof een eenmalige boost. De meeste woningen die vanaf begin 2020 op de markt zijn gebracht zijn inmiddels alweer verkocht. In het tweede kwartaal werd landelijk gezien gemiddeld € 450.000,- voor een nieuwbouwwoning betaald.
Nieuwbouw is gemiddeld duurder dan bestaande bouw. Voor een belangrijk deel kan dit verklaard worden doordat nieuwbouwwoningen van een hogere kwaliteit zijn dan vergelijkbare woningen in de bestaande bouw. Een andere verklaring is dat de prijsontwikkeling tussen nieuwbouw en bestaand niet altijd in de pas loopt. In de periode 2017-2019 zijn de nieuwbouwprijzen enorm gestegen. Prijsstijgingen van meer dan 10 procent op jaarbasis waren eerder regel dan uitzondering.