Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de NVM regio Amsterdam en zoomt daarna specifiek in op de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
De woningmarkt in Nederland is in het derde kwartaal verder verkrapt in vergelijking tot Q3 2019. Het aanbod op de woningmarkt heeft het record aantal transacties in het 3e kwartaal niet bij kunnen houden. Daarmee is de keuze voor woningzoekers verder beperkt. Wél zijn er nog altijd veel potentiële kopers. NVM voorzitter Onno Hoes maakt zich, ondanks de vele transacties, grote zorgen over de toekomst van de woningmarkt. “De consument heeft nauwelijks meer iets te kiezen en daarmee zien we dat de prijsontwikkeling verder omhoog gaat. De woningmarkt heeft echt verruiming nodig van het aanbod om woningen voor een grote groep betaalbaar te houden. We hebben op korte termijn een noodplan nodig om de woningmarkt op dit vlak vlot te trekken”.
In tegenstelling tot de cijfers van Nederland zien we in Amsterdam een toename in het aantal woningen dat op de markt komt. Deze ontwikkeling heeft meerdere redenen vertelt Jerry Wijnen, voorzitter Makelaarsvereniging Amsterdam. Hoogstwaarschijnlijk wordt dit o.a. veroorzaakt door expats die terugkeren naar het land van herkomst, beleggers die huurwoningen in het hogere segment weer verkopen, mensen die vanwege de coronacrisis ervoor kiezen buiten de stad te gaan wonen en Airbnb woningen die verkocht worden. Dit laatste wordt veroorzaakt door de afname van het toerisme in de stad. Het vinden van een geschikte woning in onze hoofdstad is echter nog steeds niet makkelijk. De krapte op de woningmarkt is niet zomaar opgelost, een noodplan zoals ook genoemd door de voorzitter van de NVM is een absolute noodzaak.
Als we de cijfers van de afgelopen jaren bekijken zijn in een jaar kwartaal 1 en kwartaal 3 de ‘mindere’ kwartalen. We zien dat door de situatie die ontstaan is door corona dit doorbroken wordt. Overall genomen zijn alle cijfers beter of gelijk aan de cijfers van het vorige kwartaal. Dit is een bijzondere ontwikkeling en laat zien hoe solide de huidige woningmarkt is. Het kopen van een woning blijft een waardevaste investering, zelfs in corona tijden.
AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in regio Amsterdam*
Het totale woningaanbod in de regio Amsterdam is gedaald naar 1910 woningen. Dit is t.o.v. een kwartaal eerder een daling van 6,8%. Kijken we naar Q3 2019 dan is het een stijging van 31%.
De gemiddelde vraagprijs is t.o.v. een jaar eerder met 5,4% gestegen naar € 613.000,-. Gemiddeld stonden de woningen het afgelopen kwartaal 30 dagen te koop; dit is 1 dag korter dan vorig jaar toen de gemiddelde verkooptijd 31 dagen bedroeg.
*De regio Amsterdam bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en de plaats Abcoude (gemeente Ronde Venen).
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in gemeente Amsterdam
Het totale woningaanbod in de gemeente Amsterdam is gedaald met 3,9% ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van een jaar eerder is het woningaanbod met 32,5% gestegen. Het woningaanbod is t.o.v. vorig jaar in alle stadsdelen toegenomen m.u.v. Nieuw West (-8%) en Zuidoost (-15%).
De gemiddelde vraagprijs van een woning is ten opzichte van een jaar eerder gestegen met 8% en bedraagt gemiddeld € 456.987,-. Naast de gemiddelde stijging van 8% in Amsterdam, zien we uitschieters in de stadsdelen Nieuw West (18%) en Noord (14%). In het Centrum zien we een daling van 9%. Deze daling wordt veroorzaakt door een achttal hoekwoningen die in Q3 2020 zijn aangeboden. De vraagprijs voor de appartementen blijft nagenoeg gelijk.
Woningen staan gemiddeld 28 dagen te koop. Dit is een daling van 3% ten opzichte van een jaar eerder, toen stonden woningen gemiddeld 29 dagen te koop. Vergeleken met een kwartaal eerder, zien we een stijging van 22%. Vorig kwartaal stonden woningen namelijk gemiddeld slechts 23 dagen te koop.
Met uitzondering van de stadsdelen Amsterdam Noord en Amsterdam Oost is de looptijd in alle stadsdelen gedaald. Met name Centrum, van 42 naar 35 dagen (-16%), en Nieuw West, van 36 naar 28 (-21%), vallen op.
Krapte indicator
Ten opzichte van Q3 2019 is de krapte indicator van 2 toegenomen naar 3. Dat betekent dat er meer keuze voor de consument is. Per stadsdeel zien we een aantal verschillen. In Nieuw West en Zuid Oost is de markt krapper geworden, terwijl in Centrum, West, Zuid en Oost de krapte iets afgenomen of gelijk gebleven is.
TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal transacties in regio Amsterdam*
In het vorige kwartaal zagen we een lichte daling in het aantal transacties, dit kwartaal is daar geen sprake van. MVA-makelaars verkochten in het derde kwartaal voorlopig 2.419 woningen. Dit is een stijging van 17,8% t.o.v. een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs is t.o.v. vorig jaar gestegen met 8% naar € 485.000,-. De gemiddelde m2 prijs is t.o.v. het vorige kwartaal nagenoeg gelijk gebleven en bedroeg € 5.556,- per m2. T.o.v. vorig jaar is dit wel een stijging van 6,1%.
*De regio Amsterdam bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en de plaats Abcoude (gemeente Ronde Venen).
Ontwikkelingen in het aantal transacties in gemeente Amsterdam
MVA-makelaars verkochten in het derde kwartaal voorlopig 2.085 woningen. Dit is een stijging van 18,5% t.o.v. een jaar eerder, en een stijging van bijna 16% t.o.v. een kwartaal eerder. In alle stadsdelen zien we dat er meer transacties gedaan worden t.o.v. vorig jaar. Stadsdeel Noord, Oost en Centrum zijn met respectievelijk 27, 29 en 22% de stadsdelen waar gemiddeld genomen de sterkste stijging in het aantal transacties wordt gezien.
De transactieprijs bedraagt gemiddeld € 482.165,-. De transactieprijs stijgt in alle stadsdelen, met uitzondering van Centrum, met gemiddeld 9% t.o.v. een jaar geleden. In Amsterdam Noord stijgt de transactieprijs met 18%. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de verkoop van vrijstaande woningen (50%) en twee-onder-een-kap (33%), ook de tussenwoningen (19%) en appartementen (13%) zijn hier in prijs gestegen. Ook in Nieuw West zien we een sterke stijging van de transactieprijs met bijna 20% t.o.v. vorig jaar. Net als in Noord zien we hier een stijging in de prijs voor alle woningtypen met als uitschieters de twee-onder-een kap woningen (32%) en tussenwoningen (22%).
In het Centrum van Amsterdam zien we een daling in de transactieprijs van 7%. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de gemiddelde transactieprijs van de appartementen gebouwd voor 1970, lager ligt dan in Q3 van 2019 (6%). Dit wordt hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt doordat er relatief meer kleinere appartementen verkocht zijn.
De transactieprijs per m² is vergeleken met een jaar eerder gestegen met 6% en komt gemiddeld op € 5.811 per m². We zien dat de m2 prijs in alle stadsdelen gestegen is met percentages tussen de 1,2 en 8,6% t.o.v. vorig jaar. Vergelijken we de gemiddelde transactieprijs per m2 met het vorige kwartaal dan is deze nagenoeg gelijk gebleven.
Nieuwbouw
Traditioneel is de zomervakantie een betrekkelijk rustige periode voor de nieuwbouw, waarbij weinig nieuwbouwprojecten in de verkoop gaan. Dit jaar is dit anders. In de nieuwbouwcijfers zien we in het 3e kwartaal (vlak voor de zomer en in de zomer) een sterke toename van het aantal nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen. Kortom er is veel in de verkoop gekomen. De sterkste stijging zien we terug in het aanbod van appartementen tussen de 3 en 5 ton.