De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de NVM-regio Amsterdam en zoomt daarna specifiek in op de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
De woningmarkt in Groot-Amsterdam blijkt heel solide te zijn. De vraag is, ondanks de huidige pandemie, nog altijd heel groot. Verder zien wij als enige regio in Nederland een stijgende lijn in het woningaanbod.
‘Het aantal transacties is terug naar het niveau van 2016 en dat is heel positief’ vertelt voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, Jerry Wijnen.
‘Er is voor de kopers in veel wijken weer meer te kiezen, maar de prijzen zijn en blijven natuurlijk aanzienlijk. De huidige cijfers bevestigen weer eens dat er in de regio Amsterdam veel te weinig koopwoningen zijn’. Jerry Wijnen roept de diverse gemeentes in de regio op om nu echt te gaan bouwen. ‘Geen beleidsstukken of woonakkoorden, maar vooral veel bouwactiviteiten willen de woningzoekers zien. De heipalen moeten dit jaar de grond in.’ Opvallend is dat in het vierde kwartaal in Amsterdam, de laagste prijsstijging van alle gemeenten in Nederland te zien is, namelijk een stijging van 3,4%.
AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de regio Amsterdam*
Het totale woningaanbod in de regio Amsterdam bedroeg in het vierde kwartaal van 2020 2.003 woningen. Dit is ten opzichte van een kwartaal eerder een stijging van 5% en vergeleken met het laatste kwartaal van vorig jaar een stijging van ruim 10%. De gemiddelde vraagprijs is in het vierde kwartaal gestegen met 3% en komt uit op € 633.000,-. We zien vooral een stijging in de vraagprijs van de hoekwoningen (18%). Gemiddeld staan woningen 44 dagen te koop. Dit is een daling van 13% vergeleken met een kwartaal eerder.
*De regio Amsterdam bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en de plaats Abcoude (gemeente Ronde Venen).
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in gemeente Amsterdam
Het totale woningaanbod in de gemeente Amsterdam bedroeg in het vierde kwartaal van 2020 2.051 woningen (gemeten begin van het vierde kwartaal). Dit is ten opzichte van een kwartaal eerder een stijging van 7%. Kijken we naar Q4 2019, dan zien we een stijging van 14%. De grootste stijging zien we bij de appartementen. Dit is verklaarbaar doordat de woningvoorraad van Amsterdam voornamelijk uit appartementen bestaat.
Jerry Wijnen: ‘We zien dat de woonwensen van mensen door het coronavirus aan het veranderen zijn. Er is behoefte aan meer ruimte om thuis te kunnen werken en een buitenruimte, zoals een tuin etc.’
Stadsdelen van Amsterdam
Als we de cijfers van het vierde kwartaal 2020 met het vierde kwartaal van 2019 vergelijken, valt een aantal zaken op. In bijna alle stadsdelen is het woningaanbod toegenomen, met uitzondering van Nieuw West en Zuidoost. Hier zien we een afname in het aanbod van respectievelijk 3% en 20%. Van alle stadsdelen in Amsterdam is het aanbod in Zuidoost in het afgelopen jaar het laagste waardoor de fluctuatie in de cijfers hierdoor ook groter is. De grootste stijging zien we in Amsterdam Noord met een stijging van 28%. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door verkoop van vrijstaande woningen (64%) en appartementen gebouwd na 1970 (68%). Vergelijken we het aanbod van 2020 met 2019 dan zien we een gemiddelde stijging van 8% voor de stad Amsterdam.
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs is ten opzichte van Q4 een jaar eerder gestegen met 1% en is gemiddeld € 474.393. Over het jaar 2020 zien we een gemiddelde stijging van 8%.
In bijna alle stadsdelen stijgt de vraagprijs, met uitzondering van Centrum (-6%), Zuid (-5%) en Oost (-3%). De grootste stijging zien we in Zuidoost (19%).
Aantal dagen te koop
Gemiddeld stonden woningen het afgelopen kwartaal 28 dagen te koop. Dit is twee dagen langer dan in het vierde kwartaal 2019. Toen bedroeg de gemiddelde verkooptijd 26 dagen. Met uitzondering van de stadsdelen West, Zuid en Oost is de looptijd van het aanbod in alle stadsdelen vergeleken met een kwartaal eerder gedaald. Met name Nieuw West, van 30 naar 27 dagen (11%), en Zuidoost, van 29 naar 26 (12%), vallen op.
Krapte indicator
Een potentiële koper kon in Amsterdam het laatste kwartaal gemiddeld uit slechts 2,6 woningen kiezen. In de stadsdelen Nieuw West, Noord, Zuidoost en Oost is de woningmarkt nog krapper geworden. In stadsdeel Zuidoost had een potentiële koper het laatste kwartaal van 2020 keuze uit 1,9 woningen. In de stadsdelen West en Centrum zien we dat de krapte t.o.v. een kwartaal eerder iets afneemt. In Centrum hadden kopers keuze uit gemiddeld 5,1 woningen.
TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal transacties in regio Amsterdam*
In regio Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het vierde kwartaal voorlopig 2.745 woningen. Dit is een stijging van ruim 17% t.o.v. een jaar eerder, en een stijging van 12% t.o.v. een kwartaal eerder. De gemiddelde transactieprijs bedraagt gemiddeld € 493.000,-. Dit is een kleine stijging van 2% vergeleken met een kwartaal eerder. We zien met name een stijging in de transactieprijzen van tussenwoningen (9%) en vrijstaande woningen (7%). De transactieprijs is vergeleken met vorig kwartaal gestegen met 2,4% en is gemiddeld € 5.675,-. Woningen in de regio Amsterdam staan gemiddeld 30 dagen te koop, dat is 1 dag langer dan een kwartaal daarvoor.
*De regio Amsterdam bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en de plaats Abcoude (gemeente Ronde Venen).
Ontwikkelingen in het aantal transacties in gemeente Amsterdam
MVA-makelaars verkochten in het vierde kwartaal voorlopig 2.343 woningen. Dit is een stijging van 17% t.o.v. het vierde kwartaal een jaar eerder, en een stijging van 10% t.o.v. een kwartaal eerder. In alle stadsdelen zien we dat er meer transacties gedaan worden t.o.v. vorig jaar. Stadsdelen Noord, Zuid en Oost zijn met respectievelijk 26%, 29% en 23% de stadsdelen waar gemiddeld genomen de sterkste stijging in het aantal transacties wordt gezien t.o.v. het vierde kwartaal van 2019. Vergelijken we 2020 met 2019 zien we een gemiddelde stijging van 5% in het aantal transacties.
Transactieprijzen stadsdelen
De gemiddelde transactieprijs in het vierde kwartaal van 2020 bedroeg € 492.847,-. Dit is ongeveer hetzelfde als het vorige kwartaal en kwartaal vier van vorig jaar. Vergelijken we het jaar 2020 met 2019 dan zien we een gemiddelde stijging van 7%. De transactieprijs in de stadsdelen Nieuw-West stijgt met 3%, in Noord met 8% en in Zuidoost met 21%. De sterke stijging in Zuidoost wordt voornamelijk veroorzaakt door de verkoop van tussenwoningen en appartementen gebouwd na 1970.
In Centrum zien we een daling van 7%, in West van 1%, in Zuid 4% en in Oost zien we een daling van 2%.
De transactieprijs per m² is vergeleken met het vierde kwartaal een jaar eerder gestegen met 6% en komt gemiddeld op € 5.908 per m². We zien dat de m² prijs in alle stadsdelen (met uitzondering van Centrum waar deze gelijk is gebleven) gestegen is met percentages tussen de 3% en 10% t.o.v. kwartaal vier in 2019. De hoogste m² prijs vinden we nog altijd terug in stadsdeel Centrum waar gemiddeld € 7.185 per m² is betaald, en de laagste m² prijs in Zuidoost waar in het vierde kwartaal van 2020 gemiddeld € 3.299 per m² werd betaald.
Nieuwbouw
NVM-Makelaars verkochten in 2020 20% meer nieuwbouw in Nederland ten opzichte van 2019, dit komt mede omdat er meer gebouwd is. Het grootste deel van de nieuwbouwwoningen werd verkocht door NVM-Makelaars. Het verschil tussen de transactieprijs van nieuwbouw en bestaande bouw groeit steeds meer naar elkaar toe, de kloof wordt kleiner. Door beperkte snelheid in de besluitvorming, is de verwachting dat er in 2021 minder nieuwbouwwoningen te koop gezet worden.