Waar eerst opkoopbescherming op basis van emotie door de politiek werd ingevoerd, lijkt nu de tijdelijke huurovereenkomst op soortgelijke gronden hetzelfde lot beschoren. Er is geen causaal verband tussen de observatie en de door de overheid aangewezen oorzaak.
Een terugblik…
Onderbuikgevoel bij opstuwing koopprijs door beleggers
Was er daadwerkelijk sprake van het opstuwen van koopprijzen door particuliere beleggers en was opkoopbescherming daarom een noodzakelijke maatregel? In de Memorie van Toelichting bij de Wet Opkoopbescherming wordt uitdrukkelijk verwezen naar onderzoek van het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam uit 2019 dat deze veronderstelling illustreert. Dit onderzoek werd echter getoetst door mr. Arnoud Vlak en dr. Jaap Koelewijn die hun bevindingen beschreven in het artikel “Spelbederver of Haarlemmerolie” dat werd gepubliceerd in Ruimte & Wonen. De auteurs kwamen tot de conclusie dat het inderdaad zo is dat de prijzen van koopwoningen in wijken en buurten waar particuliere beleggers naar verhouding meer actief zijn, sterker stijgen. Echter is niet vastgesteld dat deze stijgende prijzen door diezelfde beleggers worden veroorzaakt of dat dit gewoon komt door het naar verhouding aantrekkelijker worden van die wijken en buurten waardoor ook de beleggers worden aangetrokken. “Daarmee zijn de Wet Opkoopbescherming en de gemeentelijke verordeningen op basis van deze wet veeleer ingegeven door emotie, generalisatie en beeldvorming”. Aldus de auteurs.
In Amsterdam geldt er sinds april 2022 opkoopbescherming in alle Stadsdelen voor woningen tot € 533.000.
In 2019 concludeerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in het rapport Particuliere verhuurders op de Nederlandse markt dat de samenstelling van de particuliere huursector en de achterliggende investeringsmotieven en beleggingsstrategieën van particuliere verhuurders in Nederland nog niet was onderzocht en dat het beeld van de sector dat in de laatste jaren is ontstaan daardoor vaak ongefundeerd en weinig gedifferentieerd is.
Onderbuikgevoel bij opzeggen van tijdelijke huurovereenkomst
Op soortgelijke gronden als bij de opkoopbescherming lijkt de politiek nu ook de tijdelijke huurovereenkomst af te willen schaffen. Bij PvdA kamerlid Henk Nijboer en Kamerlid Pieter Grinwis van de ChristenUnie bestaat het idee dat particuliere beleggers een huurovereenkomst opzeggen omdat men de huur, hoger dan toegestaan voor zittende huurders, wil verhogen. Dit wordt afgeleid uit het feit dat verhuurders bij het opzeggen van de huurovereenkomst, na de maximale tijdelijke periode van 2 jaar, de huur verhogen voor nieuwe huurders. Het is inderdaad juist dat verhuurders hun huurprijzen marktconform aanpassen bij het opzeggen en aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. En in een opgaande markt, zoals bij de huidige grote vraag, is dat dus omhoog. Echter is niet vastgesteld dat deze wens om de huur te verhogen ten grondslag ligt aan het opzeggen van de huurovereenkomst.
Ook bij tijdelijke huurovereenkomsten is er dus een observatie gedaan. Echter het ‘causale’ verband dat door de politiek wordt gelegd tussen de observatie en de oorzaak zijn net als bij de opkoopbescherming ongefundeerd. De aangepaste wetgeving die hierop volgt is dat dan vanzelfsprekend ook.
Aan de andere kant lijkt het er sterk op dat bijvoorbeeld Kamerlid Nijboer prima in staat is om de oorzaak van een observatie op een juiste manier te beoordelen. Zo zegt Nijboer dat de maatregel van Stef Blok in 2016 (WDH: Wet Doorstroming Huurmarkt), ook al is het woningaanbod daadwerkelijk gegroeid, niet aantoonbaar heeft geleid tot een groter woningaanbod. Het klopt namelijk dat het niet aantoonbaar is dat het huuraanbod door deze WDH maatregel is gegroeid. Maar gegroeid is het huuraanbod wel. Groei zou ook een aannemelijk gevolg van de maatregel zijn want de drempel voor een huiseigenaar om flexibeler om te gaan met de beschikking over zijn verhuurde woning werd zo aanzienlijk verlaagd. Echter, volgens Nijboer is nu juist dat verband niet aangetoond en daar heeft hij gelijk in.
Mijn afdronk: political cherry picking
Resumerend: Oorzaak staat niet vast
De oorzaken die de politiek ten grondslag legt aan de problematische observaties hebben geen causaal verband.
Observatie 1: Koopprijzen stijgen sterker in wijken waar beleggers meer actief zijn
Oorzaak volgens de politiek:
Koopprijzen worden gestuwd door beleggers
Meer waarschijnlijke oorzaak:
Koopprijzen stijgen in wijken die aan populariteit winnen.
Observatie 2: Verhuurders verhogen huurprijzen voor nieuwe huurders
Oorzaak volgens de politiek:
Huurovereenkomsten worden opgezegd omdat beleggers de huur willen verhogen.
Meer waarschijnlijke oorzaak:
Huurovereenkomsten worden opgezegd omdat beleggers niet vast willen zitten aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Oorzaak van veelvuldig gebruik tijdelijke huurovereenkomst
Dat de huur marktconform kan worden aangepast bij een nieuwe huurovereenkomst is een pure bijkomstigheid. Bij een niet marktconforme aanpassing is het overigens lastig verhuren in een neergaande markt. Echter, de grondslag voor het opzeggen van de huur ligt opgesloten in het feit dat een particuliere belegger niet vast wil zitten aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Zeker voor kleine particuliere beleggers is het belangrijk om vrijelijk een woning te kunnen verkopen op een moment dat dit bijvoorbeeld voor het pensioen wenselijk is. We durven te stellen dat flexibiliteit voor het overgrote deel van de particuliere beleggers belangrijker is dan het realiseren van de maximaal mogelijke huurprijs. Dat men in een opgaande markt een hogere prijs kan realiseren is een toevallige gunstige bijkomstigheid. In een neergaande markt zou de verhuurder echter ook de huur opzeggen ondanks het gegeven dat hij dan zijn huurprijs moet verlagen. De onzekerheid, kosten en moeite die gepaard gaan met een bewonerswissel wegen namelijk niet op tegen een langdurige verhuur aan een en dezelfde huurder.
Ik zeg bewust langdurig en niet eeuwigdurend, want flexibiliteit voor een verhuurder en langdurige woonzekerheid voor een huurder kunnen hand in hand gaan. Op dit moment ontbreekt echter de mogelijkheid voor een verhuurder om na 2 jaar een huurovereenkomst te verlengen met een kortere periode dan eeuwigdurend.
Als de politiek inziet dat juist het ontbreken van die mogelijkheid ervoor zorgt dat huurders op straat komen te staan, zal men ook inzien dat verhuurders ervoor kiezen hun huurders niet langer op straat te zetten zodra hen die extra mogelijkheid wordt geboden.
Groot bijkomend voordeel: Als het aantal bewonerswisselingen en daarmee de onnodige extra vraag afneemt zullen de huurprijzen minder hard stijgen.
Momenteel te weinig smaken
Op dit moment is de wetgeving te beperkt om zowel huurders als verhuurders meer zicht te geven op langere huurovereenkomsten. Er zijn daarvoor te weinig smaken. Óf men verhuurt voor maximaal twee jaar, óf men verhuurt langer met het risico voor de verhuurder dat de huur nooit meer kan worden opgezegd en de woning in de toekomst alleen in verhuurde staat tegen een lagere opbrengst kan worden verkocht. Te veel particuliere verhuurders kiezen daarom tegen hun zin en tegen ongewenste kosten vervroegd voor een bewonerswisseling. Zowel voor de huurder als voor de verhuurder is dit onwenselijk.
De huidige regels voor het verlengen van een huurovereenkomst van tijdelijk naar onbepaalde tijd alsmede het initiatiefwetsvoorstel tasten de woonzekerheid en bestaanszekerheid voor huurders aan.
Welke smaken dan wel
Het zou voor zowel huurders als verhuurders beter zijn als er met tijdelijke huurovereenkomsten kan worden gewerkt die stapelbaar zijn tot een totaal van maximaal 3 jaar. Dan kan de verhuurder een toekomstige verkoop beter plannen en heeft ook de huurder meer woonzekerheid. Daarna kan er over worden gegaan tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar deze kan worden opgezegd met een redelijke termijn van minimaal 3 maanden als de verhuurder de woning verkoopt. In België werkt het ook op deze manier. De mogelijkheid om ook te kunnen verhuren aan familie kan hieraan worden toegevoegd.
De verplichte minimale opzegtermijn bij verkoop zou zelfs nog kunnen worden opgetrokken naar 6 maanden. Dit geeft een huurder meer tijd om uit te kijken naar een nieuwe woning. Om huurders van woningen die worden verkocht tegemoet te komen, zouden zij gedurende de laatste 3 maanden vrijgesteld kunnen worden van het betalen van huur. Een dergelijke vrijstelling werkt drempelverhogend voor de verkoop maar is voor verkoper en koper financieel wel te overzien. Daarnaast biedt dit voor de huurder een tegemoetkoming voor het ongemak.
Wat uit economisch oogpunt ook niet moet worden uitgesloten is het kunnen terugkeren naar de eigen woning middels de diplomatenclausule zoals deze nu ook reeds van kracht is. Veel Nederlanders verhuizen voor hun werk voor een aantal jaar naar het buitenland, waarna zij er belang bij hebben terug te kunnen keren naar hun eigen woning.
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan dus worden opgezegd bij:
1. Verkoop (met 6 maanden opzegtermijn en 3 maanden huurvrijstelling)
2. Verhuur aan familielid (3 maanden opzegtermijn)
3. Dringend eigen gebruik / diplomatenclausule
Het is aan de overheid om hiervoor toepasselijke wetgeving te ontwerpen.
Stemming opgeschort
Het is voorlopig nog onduidelijk of er een einde komt aan de tijdelijke huurovereenkomsten. Een stemming over het initiatiefwetsvoorstel op 18 april werd opgeschort. Er ontstond namelijk een stevige ruzie over het initiatiefwetsvoorstel om tijdelijke huurovereenkomsten af te schaffen omdat de Kamerleden van CDA en VVD op het laatste moment met een mijns inziens zeer goede amendementen kwamen voor het wetsvoorstel: zo zouden particuliere huiseigenaren die maar één huis verhuren volgens hen namelijk het recht moeten krijgen om een huurovereenkomst op te zeggen als ze het huis willen verkopen, of als er familie in wil wonen. Dit tegen het zere been van Nijboer die deze aanpassing destructief noemt en de initiatiefwet desnoods dreigt in te trekken.
Vervolg
Voorlopig ligt de afhandeling van de wet in ieder geval stil. De PvdA wil eerst dat alle informatie die Hugo De Jonge (CDA), zijn ambtenaren of zijn politiek assistent naar de betrokken Kamerleden Jaco Geurts (CDA) en Peter de Groot (VVD) hebben gestuurd, ook naar de complete Tweede Kamer gaat. Het is niet zeker of De Jonge aan dit verzoek gaat voldoen en of de twee initiatiefnemers dan verder willen met de afhandeling van hun wet. Het blijft dus afwachten wanneer de Tweede Kamer over het voorstel zal stemmen.
Een evenwichtige oplossing is noodzakelijk
De discussie rondom tijdelijke huurovereenkomsten en opkoopbescherming is complex en gebaseerd op emoties, generalisaties en ongefundeerde aannames. Het is belangrijk om de feiten en oorzaken nauwkeurig te analyseren en op basis daarvan een evenwichtige oplossing te vinden die zowel huurders als verhuurders ten goede komt. De huidige wetgeving en het initiatiefwetsvoorstel schieten tekort in het bieden van flexibiliteit en woonzekerheid voor beide partijen.
Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn om te werken met stapelbare tijdelijke huurovereenkomsten tot een totaal van maximaal 3 jaar, gevolgd door een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met redelijke opzegtermijnen onder specifieke voorwaarden zoals verkoop, verhuur aan familie of dringend eigen gebruik. Dit biedt zowel huurders als verhuurders de nodige flexibiliteit en zekerheid, zonder dat het ten koste gaat van de belangen van één van de partijen.
Het is nu aan de politiek om de discussie op feitelijke gronden te voeren en met evenwichtige wetgeving te komen die de belangen van zowel huurders als verhuurders beschermt. Politieke spelletjes en cherry picking moeten plaats maken voor een genuanceerde en weloverwogen benadering die bijdraagt aan een stabiele en rechtvaardige huurmarkt. Alleen op die manier kan er een klimaat worden gecreëerd dat op de lange termijn houdbaar is en zorgt voor een gezonde balans tussen de belangen van huurder en verhuurder.
Deze blog is tot stand gekomen in samenwerking met Jasper de Groot van Pararius.