Auteur: Pieter Zeegers
Datum: 9 juni 2022
Inleiding
Erfpacht is een onderwerp dat onlosmakelijk verbonden is aan de Amsterdamse huizenmarkt en dat anno 2022 onverminderd in de belangstelling staat. Is de grond onder de woning van de gemeente? En welk prijskaartje zit hieraan vast? Ook willen kopers weten of op het juiste moment, namelijk in 2019, een overstap naar eeuwigdurende erfpacht is aangevraagd. In dat geval gelden gunstige voorwaarden en dit kan vele tienduizenden euro’s schelen. Op korte termijn aan afkoopsom, dan wel op de langere termijn aan te betalen canon. En waar doet een overstappende erfpachter dan verstandig aan: afkopen of de canon vastklikken? Voor erfpachters die de deadline van eind 2019 hebben gemist, komt later dit jaar naar verwachting een spijtoptantenregeling. Een laatste kans om alsnog tegen gunstige voorwaarden de toekomstige erfpacht te kunnen regelen. Wie exact voor deze regeling in aanmerking komt, is op het moment van schrijven nog niet helder.
Een ander fenomeen waar Nederlandse, en dus ook Amsterdamse, huishoudens in toenemende mate mee te kampen hebben, is de steeds sneller oplopende inflatie. Eind mei meet het CBS een prijsinflatie van bijna 9%. Dit betreft de prijsstijgingen van het boodschappenmandje over de voorliggende twaalf maanden. Dit artikel is gericht op de vraag hoe deze prijsinflatie doorwerkt in de erfpacht en wat een erfpachter hiermee aan moet.
Lopende tijdvak
In de eerste plaats is het goed om een onderscheid te maken tussen het lopende tijdvak en eeuwigdurend. Het lopende tijdvak eindigt in een bepaald jaar, waarna een nieuw (al dan niet eeuwigdurend) tijdvak aanvangt. Voor sommige woningen eindigt het lopende tijdvak al binnen enkele jaren, voor andere loopt deze nog vele decennia door. In veel gevallen kent de huidige canon de bepaling dat deze periodiek, jaarlijks of eens in de vijf jaar, meestijgt met de inflatie. Hierbij wordt een procent afslag toegepast. Bij een inflatie van 9% betekent dit dat de canon met 8% stijgt. Afhankelijk van het eurobedrag, kan dit er al meteen inhakken. Een jaarlijkse canon van 2.000 euro zou dan bijvoorbeeld in één klap stijgen naar 2.160 euro. Voor sommige woningen geldt overigens dat het lopende tijdvak is vooruitbetaald (afgekocht) of dat sprake is van een vaste canon. Zij zullen hier voorlopig geen last van ondervinden.
Erfpachters met een index-canon moeten zich afvragen of ze het lopende tijdvak niet beter kunnen afkopen. Een afkoopsom is het product van de canon en een afkoopfactor. Deze afkoopfactor hangt onder meer af van de resterende looptijd binnen het huidige tijdvak. Een oplettende erfpachter heeft door, dat wanneer de afkoop wordt aangevraagd in 2022 deze hyperinflatie van 9% nog niet wordt meegenomen in de afkoopsom, maar dat dat in 2023 wel het geval zal zijn. Met mogelijk ook bovengemiddelde prijsstijgingen in verdere jaren is dit een serieuze overweging waard. In specifieke gevallen, met name bij jonge woningen, kan het lopende tijdvak afkopen overigens onverstandig zijn.
Een andere overweging bij afkopen is fiscaliteit. Canonbetalingen zijn, net als de hypotheekrente, aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Een afkoopsom is niet aftrekbaar, net zoals dat niet het geval is voor aflossingen op een hypotheeklening. Het bijbehorende belastingvoordeel loopt in de praktijk echter sterk uiteen.
Eeuwigdurend
Nu dan de eeuwigdurende erfpacht. In het ideale geval is een overstap aangevraagd in 2019. Het traject van overstappen kan echter meerdere jaren in beslag nemen en in veel gevallen is dit nog niet voltooid met een notariële akte. De erfpachter heeft de mogelijkheid om eenmalig van betaaloptie te wisselen. Bijvoorbeeld afkopen in plaats van de toekomstige canon op een bepaald niveau vastklikken. Ook hier is de afkoopsom het resultaat van de (toekomstige) canon en een afkoopfactor. In dit geval valt de afkoopfactor lager uit, naarmate het beginpunt van eeuwigdurend verder in de toekomst ligt.
Goed om te weten is dat bij de overstap (tegen de voorwaarden van 2019) de gemeente rekent alsof we nog in 2017 zitten. Wanneer gekozen wordt voor de variant ‘canon betalen’, dan wordt deze canon jaarlijks verhoogd met de (volledige) prijsinflatie. Dit ophogen gebeurt al vanaf 2018 en over de jaren 2018 t/m 2022 is inmiddels sprake van een verhoging van ruim 9%. Bij een inflatie in het lopende jaar 2022 van nog eens 9%, zou deze teller in 2023 reeds uitkomen op bijna 20% samengestelde toename. Wie denkt dat de toename in de afkoopsom ook tot deze 20% beperkt blijft, komt bedrogen uit. Deze stijgt namelijk nog harder. Dit heeft een technische oorzaak en hangt samen met het feit dat niet alleen de canon stijgt, maar ook de afkoopfactor. De uitstelduur tot aanvang eeuwigdurend is inmiddels vijf jaar korter dan in 2017. Door deze combinatie van factoren ligt de afkoopsom op actuele grondslagen ongeveer 25% hoger dan in 2017. Met de hoge inflatie in 2022 zal dit verschil in afkoopsom in 2023 zijn aangegroeid tot 40%. Een erfpachter die nog in het overstapproces zit, moet zich afvragen of hij dit verschil niet liever in zijn eigen portemonnee houdt. Immers, wanneer reeds bij de overstap wordt afgekocht, dan gaat dit nog steeds tegen het peil van 2017. Maar dit technische afkoop-voordeel is eenmalig en verdwijnt wanneer wordt overgestapt in de vorm van canon betalen.
Hypotheekrente
Is (eeuwigdurend) afkopen dan altijd interessant? Die conclusie kunnen we niet zomaar trekken. Om deze vraag te beantwoorden, dienen we ons te realiseren dat de erfpacht van de gemeente lijkt op een bancaire hypotheek. Het erfpacht afkoopbedrag vormt hierbij een nog af te lossen hypotheeklening die je bij de gemeentebank hebt uitstaan. De rente die de gemeentebank hierover rekent is 2,5% plus de inflatie. Bij een gemiddelde lange termijn inflatie van 2,0% komt de rente dus effectief uit op 4,5%. Het afkopen van de erfpacht financiert een eigenaar veelal met het verhogen van zijn hypotheek met een extra leningdeel. In feite wisselt de eigenaar de gemeentelijke hypotheek in voor een echte bancaire hypotheek. Of dat interessant is, hangt af van de hypotheekrente die de bank rekent. Is deze hoger of lager dan de 4,5% die de gemeentebank rekent? De afgelopen jaren was de hypotheekrente fors lager, maar deze loopt momenteel snel op. Zaak voor de erfpachter om dit goed in de gaten te houden.
Conclusie
De transitie naar eeuwigdurende erfpacht heeft als doel om onverwachte sprongen in de canon bij einde tijdvak te voorkomen. Dat is een goede zaak. Wanneer je tegen de gunstige voorwaarden van 2019 kunt overstappen, dan moet je dit zeker niet nalaten. Naast de mogelijkheid van afkopen, kan dit in de vorm van canon betalen – ook wel vastklikken genoemd. Het is goed te realiseren dat de toekomstige canon allerminst een vast karakter kent, maar meestijgt met inflatie. Uiteraard is het prettig om niet te hoeven afkopen. Maar nu de inflatie stevig oploopt, lijken vastklikkers het paard van Troje te hebben binnengehaald. De toekomstige canon is niet meer afhankelijk van de woningmarkt, maar van de prijsinflatie. In deze loskoppeling schuilt een risico. Een stagflatie scenario kan een ‘perfecte storm’ veroorzaken, waarbij huizenprijzen dalen maar de canon daarentegen hard doorstijgt.
Bevindingen:
Een hoge inflatie heeft ingrijpende gevolgen voor de erfpachtlasten.
Met afkopen kan dit risico worden weggenomen. Dit biedt de hoogste zekerheid.
Of afkopen ook echt interessant is, hangt onder meer af van de hypotheekrente
Erfpachters die nog in het proces van overstappen zitten, moeten nagaan of zij wel voor de juiste betaaloptie hebben gekozen.
Pieter Zeegers is zelfstandig actuaris en financieel planner.
Hij werkt sinds 2018 samen met Makelaarsvereniging Amsterdam op het vlak van erfpacht.