13-1-2022

Amsterdamse woningmarkt: aanbod 4de kwartaal sterk gedaald, transactieprijzen blijven stijgen. De urgentie voor meer woningaanbod blijft toenemen. MVA roept het nieuwe kabinet op taakstellend te werk te gaan.  

De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.

AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam

Het totale woningaanbod in de gemeente Amsterdam bedroeg aan het einde van het vierde kwartaal van 2021 979 woningen. 84% van dit aanbod bestaat uit appartementen. T.o.v. van het vierde kwartaal 2020 is het aanbod met 38% gedaald en vergeleken met het derde kwartaal van 2021 met 8%. 

De vraagprijs van een woning (mediaan) is met 8% gedaald naar € 607.900,-  t.o.v. het derde kwartaal van 2021. 

Gemiddeld staan woningen 24 dagen te koop (verkooptijd). Dit is extreem kort, maar wel gelijk aan de looptijd van het derde kwartaal van 2021. 

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: Het lijkt op een stuk gedraaide grammofoonplaat, maar ook dit kwartaal zien we dat de mogelijkheden om een huis te kopen in de gemeente Amsterdam weer is afgenomen. Er staan weer minder woningen te koop en de woning worden wederom voor meer geld verkocht. Elk kwartaal worden de prijzen hoger en neemt het aantal transacties verder af. Hierdoor is het kopen van een woning voor veel mensen in Amsterdam onbereikbaar geworden waardoor veel hoofdstedelijke bewoners, geheel tegen hun zin, uitwijken naar andere steden en dorpen.

Stadsdelen
In nagenoeg alle stadsdelen zien we een daling van het aanbod, de stadsdelen waar deze daling het sterkste is t.o.v. een kwartaal eerder zijn Nieuw-West (-22%) en Zuid (-28%). Alleen in stadsdeel Centrum bleef het aanbod gelijk. Het meeste aanbod zien we terug in stadsdeel Zuid: 22% van het totale aanbod in de gemeente Amsterdam staat hier te koop. Het aanbod bestaat voornamelijk (59%) uit appartementen gebouwd voor 1945.

Op stadsdeelniveau zien we duidelijke verschillen in de ontwikkeling van de vraagprijs. In stadsdeel Centrum daalde deze met -11% en in stadsdeel West met -5% terwijl in stadsdeel Zuidoost de vraagprijs met 10% is gestegen t.o.v. het derde kwartaal van 2021. De vraagprijs van de woningen in stadsdeel Centrum in Q3 waren nog met 11% gestegen t.o.v. Q2 2021. De verschillen in verkooptijd zijn klein, van 27 dagen in stadsdeel Centrum tot 23 dagen in stadsdeel West.

 

TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het vierde kwartaal 2.160 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een daling van 22% t.o.v. een jaar eerder, en t.o.v. een kwartaal eerder een stijging van 10%. De mediane transactieprijs bedraagt € 601.500,-. Dit is een stijging van 21% t.o.v. een jaar eerder en een stijging van 6% t.o.v. een kwartaal eerder. De gemiddelde stijging over de afgelopen 2 jaar (8 kwartalen) bedraagt 3% per kwartaal.

De gemiddelde m² prijs in de gemeente Amsterdam is licht gestegen t.o.v. het derde kwartaal van 2021 (+3%). 

Transactieprijs stadsdelen

T.o.v. Q3 2021 zien we ook in de meeste stadsdelen een beperkte stijging in de transactieprijzen (mediaan). Dit kwartaal zien we de stijging wel terug in alle stadsdelen. De sterkste stijging zien we terug in Stadsdeel Centrum en Zuid (beide +11%). In beide stadsdelen zien we de grootste prijsstijging in de woningen die onder het type ‘tussenwoning’ geschaard worden.

Transactieprijzen vs vraagprijzen

In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal 11,6% meer betaald voor een woning dan de vraagprijs. 83% van het totaal aantal verkochte woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Kijkend naar de getallen voor Nederland zien we geen hele grote verschillen. 80% van het totale aantal woningen werd in Nederland boven de vraagprijs verkocht en gemiddeld werd er 8,8% meer betaald voor een woning.

Prijs per m² stadsdelen

De m² prijs in alle stadsdelen is gestegen t.o.v. zowel een kwartaal als een jaar eerder. In stadsdeel Centrum stegen de m² prijzen naar een gemiddelde van € 8.743,- (+4% t.o.v. het 3e kwartaal 2021) en in Noord naar € 5.889,- (+6% t.o.v. het 3e kwartaal 2021). De laagste m² prijzen zien we nog steeds terug in stadsdeel Zuidoost: € 4.204,-. Het totale aantal woningen in aanbod in Zuidoost is laag, er werden afgelopen kwartaal 54 woningen verkocht. Dit is slechts 5% van het totale aantal verkopen in de gemeente Amsterdam.

Krapte indicator

De krapte indicator is afgelopen kwartaal iets gedaald en staat op 1,4 voor de gemeente Amsterdam. Dit betekent dat een potentiële koper in Amsterdam het vierde kwartaal gemiddeld uit slechts 1,4 woningen kon kiezen. Mensen hebben onveranderd extreem weinig woningen waaruit gekozen kan worden. We zien wel verschillen op stadsdeel niveau. De krapte indicator voor stadsdeel Centrum is 2,4 en voor Nieuw-West slechts 1. Dit is de laagste indicator die we de afgelopen jaren in één van de stadsdelen terug zien. 

[Chart, bar chartDescription automatically generated]

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: De afgelopen tijd hebben veel partijen de schuld gekregen van het vastlopen van de woningmarkt, makelaars, de media en zelfs ouderen, maar de oorzaak ligt toch echt bij de door de politiek gemaakte keuzes. Ook de snelheid waarmee de diverse gemeenten de vergunningsaanvragen behandelen komt nog niet in aanmerking voor een olympisch ticket. Ik hoop dat er na de gemeente raadsverkiezingen iets drastisch gaat veranderen. Ik zou de politiek in overweging willen geven om ook op MRA niveau een BouwStimuleringsTeam te formeren zodat er nu eens echt wat gaat gebeuren.
De tijd van plannen en afspraken maken ligt achter ons, het is tijd voor actie.
Want deze woningnood is een heel groot probleem.

Het is belangrijk dat er goed gekeken wordt naar alle verschillende oplossingen die in gezamenlijkheid bij kunnen dragen aan een gezondere woningmarkt. Dit moet zowel op lokaal als landelijk niveau gebeuren en het is van belang dat alle stakeholders in de processen betrokken worden zodat de effecten ook vooraf goed inzichtelijk gemaakt kunnen worden. Niemand zit nog te wachten op papieren oplossingen voor de bühne, laten we stoppen met wijzen naar andere die het fout doen. Laten we het probleem nu gaan oplossen, los van partij politiek maar in het belang van alle Amsterdammers.

Let op: door een verbetering van de berekeningsmethode kunnen er verschillen optreden tussen de nu en de eerder gepubliceerde cijferreeksen.

 

Deel dit bericht