47% van de particuliere verhuurders heeft 1 of 2 woningen in de verhuur. Van deze groep geeft 70% aan aangetast te worden in hun pensioenvoorzieningen door de voorgenomen overheidsmaatregelen rond particuliere verhuur.
Dit blijkt uit een enquête van Makelaars Vereniging Amsterdam (MVA) dat is gehouden onder haar leden en de daaraan verbonden particuliere verhuurders. In Nederland zijn er ongeveer 280.000 particuliere verhuurders. “Het beeld leeft dat mensen die woningen verhuren allemaal teveel geld verdienen aan hun bezit. Dat is niet zo” aldus Jerry Wijnen voorzitter MVA. Van de eigenaren met 1 of 2 woningen in bezit is 36% gewoon in loondienst en is 25% ZZP’er. Slechts 20% heeft een eigen bedrijf. Dit in tegenstelling tot de grotere verhuurders waar ruim 80% een eigen bedrijf heeft.
Voor bijna de helft van deze grote vastgoedeigenaren is hun bezit een middel om inkomsten te genereren. Voor de eigenaren met 1 of 2 woningen geldt dat niet, het bezit is hun pensioen. Voor mensen in loondienst geldt dit in bijna de helft van de gevallen en bij de ZZP’ers loopt dit percentage op tot 76%. “Het is deze kwetsbare groep ZZP’ers die door de overheidsmaatregelen rond particuliere verhuur hard geraakt gaan worden.”, aldus Jerry Wijnen.
Aanpassingen Box3
Met de aanpassingen in Box3, waar menig kleine verhuurder meer belasting moet betalen dan dat er aan huuropbrengsten binnen komt, en de regulering middenhuur die minister Hugo de Jonge wil afdwingen, stelt 68% van de kleine beleggers direct in hun pensioenvoorziening geraakt te worden. Dit tegenover 23% van de grotere vastgoedeigenaren. “Mensen in loondienst kunnen vrijwel belastingvrij een pensioen opbouwen, terwijl via de diverse belastingen het pensioen van kleine ondernemers wordt verkruimeld.”, aldus de MVA. Opvallend is dat juist de groep die aangeeft hard geraakt te worden gemiddeld jonger is dan de groep die aangeeft minder geraakt te worden door de plannen.
Hypotheek aflossen
De aantasting van het pensioen is niet het enige waar de kleine verhuurder mee te maken krijgt. Zo verwacht 25% van de verhuurders, met een hypothecaire lening die de komende jaren verlengd moet worden, extra te moeten aflossen bij de bank. Diverse banken hebben verhuurders vooruitlopend op de plannen van het kabinet al laten weten extra aflossing oplopend tot 100.000 euro te eisen. Als dat niet mogelijk is vanwege beperkte liquiditeit ligt gedwongen verkoop op de loer. De huurwaarde daalt door de plannen, dus ook de marktprijs van deze verhuurde woningen daalt. Een mogelijke restschuld bij kleine verhuurders na verkoop dreigt.
WOZ-waarde
In het berekenen van de belasting gaat de overheid uit van de WOZ-waarde van een woning. Er wordt dus gerekend alsof de woning leeg van huurders en vrij op de markt verkocht kan worden. Voor ongesplitste panden en verhuurde woningen ligt de marktwaarde echter aanzienlijk lager. De overheid stelt ook dat er op de WOZ-waarde 6,17% rendement gemaakt kan worden. Van de ondervraagde kleine verhuurders zegt slechts 5% dat rendement ook daadwerkelijk te halen. Gelijktijdig zegt iets meer dan 10% van de kleine verhuurders geld te verliezen op verhuur van woningen met de maatregelen van het kabinet.
Als reactie op de plannen van het kabinet overweegt iets meer dan de helft van de verhuurders verhuurde woningen te verkopen, of is daar al actief mee bezig. De opmerking van minister De Jonge dat dat niet uitmaakt omdat er ook op de koopmarkt een tekort is, getuigt van een hardheid en kilheid die geen recht doet aan relatief jonge eigenaren van 1 of 2 huurwoningen die hard moeten werken om de verlieslatende woningen te financieren of een verlies bij verkoop te incasseren. “De onrust onder kleine verhuurders is groot, door overheidsingrijpen dreigen enkele tienduizenden kleine verhuurders in het ravijn te belanden. Nu en als ze met pensioen gaan.”, aldus de MVA.
Voor mediaverzoeken kunt u contact opnemen met Nataly van Eykel, Makelaarsvereniging Amsterdam van maandag tot en met vrijdag van 08:30 – 17:00 uur, op 020 673 3322 of stuur een email naar: info@mva.nl.
Downloads:
rapport onderzoek middenhuur particuliere beleggers.pdf