De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Gedurende het eerste kwartaal van 2023 zijn er in totaal 1.502 woningen te koop gezet in de gemeente Amsterdam. Dit is een daling van 14% ten opzichte van een kwartaal eerder en een stijging van 68% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022 (van 893 naar 1.502). Hiermee komt het woningaanbod in de buurt van het tweede kwartaal van 2022, toen het aantal woningen ook rond de 1.500 lag. In de daaropvolgende twee kwartalen is het aanbod doorgestegen naar ruim 1.700. De afgelopen 5 jaar lag het gemiddelde aanbod in het eerste kwartaal van een jaar op 1.100 woningen. 
De mediane vraagprijs van een woning is het afgelopen kwartaal gedaald met 1,9% ten opzichte van het laatste kwartaal van 2022: € 640.000 tegenover € 647.000. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2022 zien we een stijging van 1,5%. De mediane vraagprijs per m2 is met 1,1% gedaald t.o.v. een kwartaal eerder. Kijken we naar het eerste kwartaal van 2022 zien we een daling van 0,4%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: In het eerste kwartaal van een jaar zien we altijd een daling in het aanbod ten opzichte van een kwartaal eerder. Het is goed om te zien dat dit een minimale daling is en dat het aantal woningen in aanbod boven het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar ligt. Elke woning die op de markt komt draagt tenslotte in potentie bij aan doorstroom op de woningmarkt, deze doorstroom is erg hard nodig.
Stadsdelen
In alle stadsdelen zien we een stijging van het totale woningaanbod ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022, maar een daling ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022. Kijken we naar de absolute aantallen dan staan in Zuid de meeste woningen in aanbod (384), gevolgd door stadsdeel West (268). Amsterdam Zuidoost heeft de minste woningen in aanbod met slechts 67 woningen. In het eerste kwartaal daalde het aanbod in de stadsdelen tussen de 1,8% (Zuidoost) en 19,8% (West) ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022. Zoals in Amsterdam te verwachten is bestaat het grootste gedeelte van het aanbod uit appartementen.
De mediane vraagprijs in het eerste kwartaal van 2023 laat een sterk wisselend beeld zien per stadsdeel. In Nieuw-West, Noord en Oost zijn de mediane vraagprijzen nu hoger in vergelijking met zowel Q1 als Q4 van 2022; in Nieuw-West is de mediane vraagprijs 8,8% hoger in vergelijking met een jaar eerder.
In Zuid is de mediane vraagprijs juist gedaald ten opzichte van zowel Q1 als Q4 2022, respectievelijk met 11,1% en 4,4%. Ook per woningtype kan er veel verschillen per stadsdeel. Appartementen in West hebben een 11,2% lagere vraagprijs ten opzichte van Q4 2022, terwijl deze in Noord juist 7,5% hoger ligt.
De looptijd van het aanbod laat ook per stadsdeel een grillig beeld zien. Zo is de looptijd in het Centrum opgelopen tot 97 dagen, wat een jaar eerder nog 40 dagen was en een kwartaal eerder 56. In Noord is het beeld stabieler: in het eerste kwartaal van 2023 was de looptijd 45 dagen, in het eerste kwartaal van 2022 was dat 35 dagen en in het vierde kwartaal van 2022 was het nog 49 dagen.
TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het eerste kwartaal 1.456 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een daling van 25% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022 en een daling van 3% ten opzichte van het 1ste kwartaal van 2022. Vergelijken we deze getallen met de marktontwikkelingen van de afgelopen 5 jaar in de gemeente Amsterdam zien we een stabiel beeld. Het aantal transacties daalt gemiddeld per jaar met 28% ten opzichte van een kwartaal eerder en met 3% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder.
De totale mediane transactieprijs bedraagt € 507.000, dit is een daling van 4,9% ten opzichte van het vorige kwartaal en een daling van 9,7% in vergelijking met het eerste kwartaal van 2022. Hiermee is de transactieprijs vergelijkbaar met het niveau van het eerste kwartaal van 2021, toen het bedrag voor het eerst boven de € 500.000 uitkwam.
De gemiddelde vierkantemeterprijs is gedaald met 7,3% ten opzichte van een jaar eerder en 3,3% in vergelijking met het vorige kwartaal, waarmee het bedrag uitkomt op gemiddeld € 6.991 in de gemeente Amsterdam. Ook dit is vergelijkbaar met het eerste kwartaal van 2021 toen de vierkantemeterprijs uitkwam op € 6.665.
Wanneer we de transactieprijzen en vierkantemeterprijzen afzetten tegen de verschillende woningtypen, is te zien dat de grootste dalingen in het segment ‘vrijstaande huizen’ heeft plaatsgevonden. Hierbij is de transactieprijs namelijk 48% lager dan in het voorgaande kwartaal en de vierkantemeterprijs 28% lager. Echter, dit ging in het eerste kwartaal van 2023 om slechts 7 verkochte woningen. Appartementen (goed voor 1272 van de 1456 verkochte woningen) laten een daling van 5,1% zien in de transactieprijs in vergelijking met het vierde kwartaal van 2022 en een daling van 3,6% in de vierkantemeterprijs.
De verkooptijd was in het eerste kwartaal van 2023 37 dagen, wat in het vierde kwartaal van 2022 nog 29 dagen was en in het eerste kwartaal van 2022 25 dagen. Hiermee zien we een lichte stijging en duurt het dus iets langer voordat een woning verkocht is. De verkooptijd voor tussenwoningen en appartementen ligt onder het gemiddelde.
Transacties stadsdelen
Er zijn grote verschillen te zien in het aantal transacties per stadsdeel en per woningtype. In alle stadsdelen, met uitzondering van Centrum (+14,3%) en West (+2,6%), zijn er minder woningen verkocht ten opzichte van Q1 2022. De percentages variëren tussen de 1,2% (Noord) en 28% (Zuidoost). Als we de cijfers vergelijken met het laatste kwartaal van 2022, zien we in alle stadsdelen een daling in het aantal transacties. De grootste daling zien we terug in de stadsdelen Zuidoost en Centrum (beide ongeveer 28%), stadsdeel Noord daalt met 15% het minst hard.
De transactieprijzen in alle stadsdelen zijn gedaald, zowel ten opzichte van een kwartaal als een jaar eerder. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2022 zijn de verschillen tussen de -1,0% (Centrum) en -9,9% (Oost). In vergelijking met het eerste kwartaal van 2022 zijn de verschillen groter: tussen de -7,5% in Centrum en -16,9% in West.
Prijs per m² stadsdelen
Ook bij de mediane transactieprijzen per m2 zien we een daling in alle stadsdelen ten opzichte van zowel het eerste als het vierde kwartaal van 2022, behalve in Zuidoost, waar de vierkantemeterprijs 0,8% hoger ligt ten opzichte van vorig kwartaal. De grootste daling is te zien in Oost waar de huidige vierkantemeterprijs 12,3% lager ligt ten opzichte van een jaar eerder.
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 0,1% minder betaald voor een woning dan de vraagprijs. Dit is een daling ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022, toen werd er gemiddeld nog 2,4% meer betaald voor een woning. Hiermee lijkt de stijging die vanaf het vierde kwartaal van 2015 ingezet is voor nu te stagneren.
Van het totaal aantal verkochte woningen werd 47% boven de vraagprijs verkocht. Ook hier zien we een daling ten opzichte van een kwartaal eerder toen nog 63% van het totaal aantal verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht werd.
Ook in de rest van Nederland zien we een daling van het aantal verkochte woningen boven de vraagprijs. In het eerste kwartaal van 2023 werd 31% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht. In Q4 van 2022 bedroeg het percentage nog 45%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: Waar vooral januari altijd een rustige maand is in de makelaardij, zagen we dat dit jaar doortrekken naar de maand februari. In maart lijkt de markt voor de bestaande bouw echter weer goed aan te trekken.
In de stadsdelen ligt het verschil tussen de vraagprijs en de transactieprijs tussen de -0,8% en 1,6%. Dit betekent dat de vraagprijs en transactieprijs nagenoeg overeenkomen. In Q1 van 2022 was het verschil nog 15,1% in Oost, gemiddeld werd er een jaar geleden met 15% overboden.
Het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht, is in elk stadsdeel gedaald. In Nieuw-West is 52% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, terwijl dit in Q1 van 2022 nog 91% was. In Centrum en Noord bedraagt dit percentage 39% waarmee ze het laagste percentage van alle stadsdelen laten zien.
Krapte indicator
De krapte-indicator is in de gemeente Amsterdam gestegen van 2,7 naar 3,1. Hiermee komt de krapte indicator voor het eerst in jaren boven de 3. Een potentiële koper in Amsterdam kon het eerste kwartaal uit gemiddeld drie woningen kiezen. Voor een gezonde woningmarkt is een indicator van 5 wenselijk.
Per stadsdeel bekeken is de krapte-indicator overal gestegen; in Noord was deze in Q4 nog 2,6 en nu 2,7. In Zuid is de stijging in deze periode groter: van 2,9 naar 3,6. Dit betekent dat huizenkopers in elk stadsdeel iets meer keuze hebben.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: We zien een wat grilligere markt die zich moeilijk laat kennen. We raden potentiële klanten daarom altijd aan om een expert in de vorm van een MVA-makelaar in te schakelen bij zowel aan- als verkoop van een woning in en om Amsterdam. We zien dat kopers vertrouwen houden in de woningmarkt, voornamelijk in de bestaande bouw.
In de nieuwbouw zijn er wel grote zorgen: de investeringskosten zijn (te) hoog, projecten worden teruggetrokken, prijsverlagingen voor oplevering worden doorgevoerd of projecten worden uit de koopmarkt gehaald om verhuurd te worden. Dit zijn zorgelijke ontwikkelingen en kunnen grote consequenties met zich meedragen voor de ontwikkeling van de woningmarkt in Nederland.
Voor mediaverzoeken kunt u contact opnemen met Nataly van Eykel, Makelaarsvereniging Amsterdam van maandag tot en met vrijdag van 08:30 – 17:00 uur, op 020 673 3322 of stuur een email naar: info@mva.nl.