Amsterdamse woningmarkt: Dramatisch perspectief voor de woningzoeker. Het prijsniveau en het aantal transacties stijgt, maar het aanbod blijft nog steeds achter.
De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Gedurende het eerste kwartaal van 2024 zijn er in totaal 1.399 woningen aan de markt aangeboden door MVA makelaars in de gemeente Amsterdam. Dit aantal is een stijging van 3,9% ten opzichte van het aantal een kwartaal eerder, en een daling van 7,5% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Het aanbod daalt nog altijd, al lijkt de daling wat af te zwakken.
De mediane vraagprijs van een woning is in vergelijking met het vierde kwartaal van 2023 met 3,1% gedaald: van € 739.579 naar € 706.978. Ten opzichte van een jaar geleden, het eerste kwartaal van 2023, zien we een stijging van 8,2% (van € 638.416 naar € 706.978).
De mediane vraagprijs per vierkante meter is met 2,1% gedaald ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 zien we een stijging in de mediane vraagprijs per vierkante meter van 9,1%: van € 6.866 naar € 7.550.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “We zien dat ook dit kwartaal de woningverkopers de woningen scherp op de markt zetten. Dit resulteert in een hoger aantal kijkers.Door het toenemende consumentenvertrouwen, de dalende rente, en ook de gestegen lonen waardoor de leencapaciteit is toegenomen zien we druk op de woningmarkt toenemen en het aanbod opdrogen.”
Stadsdelen
Het totale woningaanbod ten opzichte van eerste kwartaal van 2023 laat alleen stadsdeel Centrum een stijging te zien (21,4%). Voor stadsdeel Noord is het nagenoeg gelijk gebleven (+0,8%). De daling in de overige stadsdelen loopt uiteen van -3,9% in stadsdeel West tot aan -39,8% in stadsdeel Zuidoost. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2023 is een gevarieerder beeld te zien. Een daling in de stadsdelen Centrum (-4,0%), West (-0,5%), Zuid (-7,5%) en Zuidoost (-11,9%). En een stijging in Nieuw West (11,2%), Noord (37,7%) en Oost (25,5%).
In absolute aantallen bekeken, worden in Amsterdam Zuid de meeste woningen aangeboden (332) en in Zuidoost de minste woningen (38).
De mediane vraagprijs is in alle stadsdelen, met uitzondering van Noord (-1,8%), gestegen ten opzichte van vorig jaar. Het positieve percentage varieert van 0,3% in Nieuw West tot 16% in Weesp (Oost 4,0%, West 8,2%, Centrum 10,8%, Zuid Oost 11,2%, Zuid 13,5%).
Ten opzichte van vorig kwartaal is een wisselend beeld te zien. Nieuw West, Noord, West, Zuid en Zuidoost tonen een daling (tussen-1,2% en -8,0%), en in de overige stadsdelen is een stijging te zien in de mediane vraagprijs (Oost: 0,9%, Weesp: 2,8% en Centrum 6,9%).
TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars tijdens het eerste kwartaal van 2024 1.536 woningen (voorlopig cijfer). Dat is een daling ten opzichte van vorig kwartaal (33,2%) en een lichte stijging (1,0%) ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Het aantal transacties is in het eerste kwartaal van 2024 ongeveer gelijk aan de eerste kwartalen van vorig jaar en twee jaar geleden (2023: 1.520; 2022: 1.542). Het eerste kwartaal van het jaar is doorgaans een kwartaal waar minder transacties worden gedaan.
De totale mediane transactieprijs bedraagt dit kwartaal € 552.469 (voorlopig cijfer), dit is een stijging van 9,5% ten opzichte van de mediane transactieprijs in het zelfde kwartaal van 2023. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 is ook een stijging te zien: 1,9%.
De mediane transactieprijs per vierkante meter laat een stijging zien, zowel ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 (12,6%), als ook ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 (1,7%). De mediane transactieprijs per vierkante meter was in het eerste kwartaal van 2024 € 7.868.
De mediane transactieprijzen per vierkante meter van de verschillende woningtypen zijn ten opzichte van een jaar eerder allemaal gestegen (tussen de 3,4% voor hoekwoningen en 25,1% voor 2-onder-1-kapwoningen). In vergelijking met het vierde kwartaal van 2023 is een grilliger beeld te zien: van -5,4% voor hoekwoningen tot aan 7,3% voor vrijstaande woningen.
Appartementen zijn met 1.336 van 1.536 transacties verantwoordelijk voor het grootste deel van alle transacties. De mediane transactieprijs per vierkante meter van een appartement is met 13,6% gestegen ten opzichte van een jaar eerder tot € 8.166.
De gemiddelde verkooptijd was in het eerste kwartaal van 2024 28 dagen. Dat is 22,8% (= 8 dagen) korter dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder en 6,1% (= 2 dagen) langer dan in het laatste kwartaal van 2023.
Transacties stadsdelen
Het aantal transacties in het eerste kwartaal van 2024 is ten opzichte van vorig kwartaal in alle stadsdelen gedaald (van -17,8% in het Centrum tot aan -51,9% in Oost). In vergelijking met het eerste kwartaal van 2023 is het beeld gevarieerder: een daling in stadsdelen Noord (-24,5%), Oost (-27,1%) en Zuidoost (-3,1%) en een stijging in Centrum (24,8%), Nieuw West (0,3%), West (3,7%), Zuid (17,7%) en Weesp (12,2%).
De (mediane) transactieprijzen liggen voor alle stadsdelen in dit eerste kwartaal van 2024 hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2023, variërend van 5,0% in Amsterdam Zuidoost tot 18,7% in Noord. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 zien we een gevarieerd beeld van -3,6% in Zuid tot +9,1% in Noord.
Transactieprijs per m2 stadsdelen
De transactieprijs per vierkante meter ligt ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 in alle stadsdelen hoger. De stijging varieert tussen 6,4% in Nieuw West en 15,8% in Oost. Ten opzichte van vorig kwartaal is er meer verschil te zien. Een daling voor stadsdelen Nieuw West (-3,6%) en Centrum (-1,5%) en een stijging voor de overige stadsdelen (variërend van 0,6% in Zuid tot 4,1% in Noord).
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
Het afgelopen kwartaal werd in Amsterdam gemiddeld 4,9% boven de vraagprijs betaald voor een woning. Dit is iets hoger dan het kwartaal ervoor en eveneens een stijging ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 toen dat percentage nog 0,2% was..
Van het totaal aantal verkochte woningen werd in het eerste kwartaal van 2024 71,4% boven de vraagprijs verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal is hier een lichte daling te zien (in Q4 van 2023 was het percentage 72,3%). Vergelijken we dit met het eerste kwartaal van 2023, dan zien we een duidelijk verschil: toen werd 47,7% van de woningen boven de vraagprijs verkocht..
Ook in de rest van Nederland zien we een stijging van het aantal woningen dat boven de vraagprijs is verkocht. In Q1 van 2023 bedroeg het percentage 31%; in het eerste kwartaal van 2024 steeg dit percentage naar 55%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: Door de toenemende vraag en een achterblijvende woningvoorraad zien we de schaarste elk jaar toenemen. Het gevolg hiervan is dat er steeds meer woningen boven de vraagprijs worden verkocht, ook dit kwartaal zien we daarop geen uitzondering. Een gevaar is echter wel dat sommige kopers een te hoge koopsom betalen, die niet in verhouding staat tot de waarde van het onroerend goed. Bij een toekomstige verkoop in een minder gunstig economisch klimaat zou dit een probleem kunnen opleveren. Ik wil kopers adviseren om zich deskundig te laten adviseren bij een van de grootste uitgave van het leven.”
In de stadsdelen wordt het verschil tussen de vraagprijs en de transactieprijs groter ten opzichte van het vorige kwartaal. In stadsdeel Noord is in het eerste kwartaal van 2024 het verschil tussen de verkoopprijs en de transactieprijs het hoogst met 7,9%. In Amsterdam Centrum is het verschil het kleinst met 1,6%.
Het percentage woningen dat boven de vraagprijs verkocht is ligt ook in het eerste kwartaal van 2024 boven de 50%. In dit kwartaal stijgt het percentage in alle stadsdelen ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023, met uitzondering van stadsdeel West. In Amsterdam Centrum ligt het percentage in Q1 van 2024 het laagst op 52,7% en in Amsterdam Oost het hoogst op 84,6%.
Krapte-indicator
De krapte-indicator van het eerste kwartaal van 2024 in de gemeente Amsterdam is 2,7, dat is hoger dan het vorige kwartaal en iets lager dan dezelfde periode in 2023. Het getal is ruim verwijderd van de wenselijke 5, een getal dat duidt op een gezonde woningmarkt..
Per stadsdeel bekeken is de krapte indicator dit kwartaal iets gestegen. In stadsdeel Centrum is de keuze in het woningaanbod het ruimst met 4,2%. In stadsdelen West en Zuidoost is de minste keuze: 2,0%. De andere stadsdelen staan er als volgt voor: Nieuw West 2,5%, Noord 3,3%, Oost 2,7% en Zuid en Weesp 2,6%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Het aantal woningen waaruit een koper kan kiezen is veel te krap. Het aantal inwoners blijft toenemen, en jongeren en ouderen blijven gedwongen langer thuis wonen. Ik heb al langere tijd het gevoel dat de woningzoeker, voor zowel huur als voor koop, op een ijsschots is terechtgekomen en heel langzaam naar de zomer drijft.
Als er door de (lokale) overheid niet wordt ingegrepen gaat dit echt helemaal fout.
Niets doen en alles laten zoals het is, is geen optie. Te veel hebben we mooie beleidsstukken gezien, maar geen bouwactiviteiten. Het is nu echt tijd voor een strijdplan, waar alle oplossingen bespreekbaar moeten zijn: er moet echt veel meer gebouwd worden, woningdelen met drie bewoners in één woning moet mogelijk zijn, hele panden moeten eenvoudiger gesplitst kunnen worden in appartementsrechten, het optoppen van woningen moet gemakkelijker worden en woningcoöperaties moeten meer woningen verkopen waardoor ze met de opbrengst meer duurzame woningen kunnen toevoegen aan de voorraad.
Laten we met zijn allen hopen dat er snel witte rook uit Den Haag zal komen en de diverse gemeentes ook de heilige huisjes bespreekbaar maken.”