Huurprijsbescherming bij woonruimte; alles heeft zijn prijs

Als huurder en verhuurder moet je goed op de hoogte zijn van het huurrecht van woonruimte. Er zijn de laatste tijd veel wijzigingen doorgevoerd en als we minister Mona Keijzer mogen geloven is het einde nog niet in zicht. Wat is belangrijk om te weten als het om de huurprijs gaat?

Huurprijs

De huurprijsbescherming houdt samengevat in dat de huurprijs van een woonruimte in verhouding moet staan tot de kwaliteit van die woonruimte. De kwaliteit van de woonruimte bepaalt de maximale huurprijs die een verhuurder mag vragen (tenzij het puntenaantal een vastgesteld puntenaantal overstijgt).

De kwaliteit van een woonruimte wordt bepaald aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). In het WWS krijgt een woonruimte WWS-punten op basis van verschillende onderdelen van de woonruimte, zoals het aantal vierkante meters, het energielabel en de WOZ-waarde. De minister overweegt enkele aanpassingen door te voeren, maar op dit moment is dat nog geen wet. Het uiteindelijke WWS-puntenaantal is gekoppeld aan een maximale huurprijs.[1] Er is een WWS voor zelfstandige woonruimte en onzelfstandige woonruimte.[2]

Sinds 1 juli 2024 zijn de volgende categorieën te onderscheiden (prijspeil 1 januari 2025):

• Het laagsegment: zelfstandige woonruimte met een maximale huurprijs tot en met € 900,07 (143 WWS-punten) en alle onzelfstandige woonruimte, ongeacht het puntenaantal;

• Het middensegment: zelfstandige woonruimte met een maximale huurprijs vanaf € 900,07 tot en met € 1.184,82 (144 - 186 WWS-punten);

• Het hoogsegment: zelfstandige woonruimte met een maximale huurprijs boven € 1.184,82 (187 punten of meer).

Bij het hoogsegment kunnen de huurder en de verhuurder zelf afspraken maken over de huurprijs. De huurprijs is bij het hoogsegment niet aan een maximum gebonden. Het WSS-puntenaantal van 186 punten wordt in het huurrecht tegenwoordig vaak de ‘liberalisatiegrens’ genoemd. Een huurprijs boven de liberalisatiegrens wordt aangeduid als een ‘geliberaliseerde huurprijs’ en het hoogsegment staat ook wel bekend als de ‘vrije sector’.

Handhaving en toetsing

Er zijn verschillende manieren waarop de maximale huurprijs wordt gehandhaafd. Om de huurder beter te beschermen is het sinds 1 januari 2025 voor een verhuurder verplicht om met de huurder het WWS-puntenaantal van de woning (en de onderbouwing daarvan) te delen en aan te geven welke maximale huurprijs daarbij hoort.

Een verhuurder doet er verstandig aan om een geoorloofde huurprijs in rekening te brengen. Een gemeente kan tegenwoordig handhavend optreden als een verhuurder een te hoge huurprijs in rekening brengt. Er zijn gemeentes die al fanatieke handhavers op pad hebben gestuurd.

Een huurder kan ook via de Huurcommissie de huurprijs laten verlagen naar de maximale huurprijs. Het maakt daarbij niet uit dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst akkoord is gegaan met die huurprijs.

Invloed op overeenkomsten gesloten voor 1 juli 2024

Het middensegment is op 1 juli 2024 met de Wet betaalbare huur ingevoerd. Er zijn gemeentes die voor die datum zelf ook al een ‘middensegment’ in het leven hebben geroepen via bijvoorbeeld erfpachtvoorwaarden en/ of lagere wetgeving. Daar gaan wij nu niet verder op in.

De hoofdregel van de Wet betaalbare huur is dat de wijzigingen geen invloed hebben op bestaande huurovereenkomsten. Een voorbeeld:

Een huurovereenkomst gesloten op 1 mei 2020 voor een zelfstandige woonruimte met 150 WWS-punten kan een ‘geliberaliseerde huurprijs’ hebben, omdat er op dat moment geen (huurrechtelijk) middensegment bestond. Verhuurder en huurder konden zelf de huurprijs bepalen omdat er toen nog geen maximum bestond. De gemeente kan niet handhavend optreden tegen de verhuurder en de huurder kan de huurprijs niet via de Huurcommissie verlagen.

Als de huurovereenkomst eindigt en de verhuurder opnieuw deze woonruimte (met 150 WWS-punten) wil verhuren, dan valt de woonruimte wel in het middensegment. De verhuurder mag dan niet een hogere huurprijs vragen dan de maximale huurprijs die hoort bij een woonruimte met 150 WWS-punten, althans die is dan wel aan te vechten door de nieuwe huurder.

Overgangsrecht

Let op, een belangrijkste uitzondering is dat een ‘geliberaliseerde huurprijs’ voor een zelfstandige woonruimte na een jaar overgangsrecht in een specifieke situatie alsnog verlaagd kan worden. Namelijk, als het WWS-puntenaantal van deze zelfstandige woonruimte leidt tot een huurprijs in het laagsegment. Dit is een belangrijke wijziging, omdat het systeem om de huurprijs te laten controleren bij de Huurcommissie voor 1 juli 2024 dus anders in elkaar stak. We noemen dit ook wel ‘onterecht geliberaliseerde’ huurprijzen.  

Huurders met een ‘geliberaliseerde huurprijs’ konden voor 1 juli 2024 alleen gedurende de eerste zes maanden de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie (en bij tijdelijke contracten van maximaal twee jaar tot maximaal zes maanden daarna). Daarna niet meer.  

Voor de categorie woonruimte ‘onterecht geliberaliseerd’ geldt er per 1 juli 2024 een jaar overgangsrecht om de huurprijs alsnog te kunnen verlagen. Een voorbeeld:

Een huurovereenkomst gesloten op 1 mei 2020 voor een zelfstandige woonruimte met 120 WWS-punten heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De huurder laat de aanvangshuurprijs niet (tijdig) toetsen bij de Huurcommissie. Voor 1 juli 2024 betekende dit dat de huurprijs daarmee vaststond voor de gehele duur van de huurovereenkomst, ongeacht het puntenaantal van de zelfstandige woonruimte.

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. De woonruimte heeft nog steeds 120 WWS-punten. Na het jaar overgangsrecht, dus per 1 juli 2025, kan de huurder de huurprijs bij de Huurcommissie alsnog laten verlagen (zonder terugwerkende kracht). De gemeente kan ook per 1 juli 2025 handhavend optreden.

Samengevat

Het huurrecht van woonruimte wordt steeds complexer. In dit artikel is in hoofdlijnen een onderdeel van de huurprijsbescherming besproken. Vanzelfsprekend valt er nog veel meer over dit onderwerp te zeggen, zoals het verbod op all-in-prijzen, (gemaximeerde) huurprijsverhogingen en verjaringsregels bij ‘vergeten’ indexeringen. De volgende keer meer hierover. Weet in ieder geval waar je instapt en raadpleeg van tevoren een (ver)huurmakelaar.

[1] Met huurprijs bedoelen wij de prijs voor het enkele gebruik van de (kale) woonruimte. Andere vergoedingen mogen niet in de kale huurprijs zijn inbegrepen.

[2] In een ander artikel zullen wij stilstaan bij het onderscheid tussen deze twee soorten woonruimte. Kortgezegd zijn onzelfstandige woonruimtes kamers in een woning (met gedeelde voorzieningen) en zelfstandige woonruimte een gehele studio of appartement.